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購房人搶搭樓市末班車 10月樓市集中成交
來源：經(jīng)濟(jì)參考報
作者：許甲猛 2009-10-30
隨著年底的臨近，今年開始實(shí)施為期一年的稅費(fèi)減免、利率七折等購房優(yōu)惠政策面臨到期。盡管政策存廢尚無定論，但距離2個月的政策大限，記者采訪發(fā)現(xiàn)，很多購房人搶搭“末班車”，這在北京、深圳等城市的二手房市場表現(xiàn)得尤為明顯，其中北京10月中旬二手樓市交易十分活躍，比上旬大漲4倍。
深圳市民王昆最近特別忙碌，他先是將自己在皇崗口岸的一套80平方米的房子以98萬元的價格出售，繼而以140萬元的價格購進(jìn)了一套關(guān)外104平方米的房子。“沒有辦法，家里人多，原來的房子不夠住，只好這樣折騰換房，稅費(fèi)優(yōu)惠的政策對我還是非常重要。”王昆說。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)新近發(fā)布的《深圳房地產(chǎn)月度統(tǒng)計分析報告(9月)》顯示，9月份深圳市二手住宅共成交12944套，116.5萬平方米，而新房成交量為3252套，33.4萬平方米，二手房的成交量幾乎是新房成交量的4倍，其中羅湖、福田兩區(qū)更是高達(dá)20余倍。
“十一”黃金周后，深圳全市二手房成交量迅速回暖，恢復(fù)到黃金周以前的成交水平。據(jù)統(tǒng)計，10月12日至16日的一周中，深圳二手房共成交了2808套，成交面積為24.24萬平方米，日均成交套數(shù)環(huán)比上漲50.77%。
和深圳二手房成交火熱的態(tài)勢相同，北京二手房交易也十分活躍。據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計顯示，十月中旬(11日至20日)京城二手住宅網(wǎng)上簽約成交量為7991套，與十月上旬(1日至10日)的1850套相比，大漲4倍多；與9月同期的6462套相比，上漲23.66%。
中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍告訴記者，10月中旬與上旬相比二手住宅成交量大漲，主要是與上旬成交量十分低迷相關(guān)。但10月中旬與9月同期二手住宅成交量相比，23.66%的成交量的上漲也十分明顯。由此可以看出，距離營業(yè)稅減免政策的期限越來越近，消費(fèi)者也在加快購房步伐。
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京安信瑞德的多家分行經(jīng)理也介紹說，由于去年國家出臺的一系列刺激二手房市場的優(yōu)惠政策的最后期限均為2009年12月31日，買賣雙方現(xiàn)在最關(guān)心的問題就是二手房交易優(yōu)惠政策是否延續(xù)。
的確，2008年10月，央行等多個中央機(jī)構(gòu)同時推出房地產(chǎn)救市政策。中央出臺131號文件(即《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》)，將部分優(yōu)惠明確界定為2009年12月31日截止。此后，數(shù)十個大中城市出臺系列“救市”政策，如上海14條、北京15條、杭州24條等，其中很多重要優(yōu)惠政策注明的截止時間為2009年12月31日。
宮萍提醒自住的購房消費(fèi)者，如果有合適的房產(chǎn)項目，價位在自己可以承受的范圍內(nèi)，可以擇機(jī)選購。畢竟從目前的京城二手樓市來看，價格方面走勢趨穩(wěn)，并未有下浮的趨勢，而稅費(fèi)減免政策的期限將至，在期限內(nèi)仍然可以享受稅費(fèi)方面的大幅優(yōu)惠，消費(fèi)者勿錯“末班車”。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，隨著二手房優(yōu)惠政策倒計時效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，將進(jìn)一步加重買賣雙方的恐慌心理，“集中拋售”或“恐慌入市”的現(xiàn)象將可能重現(xiàn)，預(yù)計二手房市場將有可能在今年年底前掀起新一輪的交易高峰。
樓市優(yōu)惠政策到期前，是否會出現(xiàn)恐慌性入市，帶動一波成交潮？記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分市民對此不以為意。“現(xiàn)在深圳房價動輒兩三萬元，我是買不起房子的，這個購房優(yōu)惠力度也不算大，取消了我也沒所謂，最重要的還是房價能夠降下來。”深圳福田區(qū)市民周先生對記者說，目前惟一能夠吸引他買房的，只是開發(fā)商打折促銷，將價格實(shí)實(shí)在在降低一些，銀行利率是否打折、二手房稅費(fèi)是否減免等都不是他考慮的重點(diǎn)。
“賣”還是“不賣”？
部分業(yè)主擔(dān)心政策調(diào)整意欲拋售
“買”還是“賣”成了當(dāng)前困擾許多購房者和業(yè)主的問題，記者采訪發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)前優(yōu)惠政策會否延續(xù)尚不明朗，給樓市增添了一些變數(shù)。部分業(yè)主因?yàn)閾?dān)心政策調(diào)整開始出現(xiàn)拋售的苗頭，同時，開發(fā)商的推盤速度也略有加快。但買賣雙方博弈氣氛依然濃厚，成交周期明顯拉長。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份北京全市二手房的掛牌量明顯增加，環(huán)比上月同期上漲了30%至50%，業(yè)主意欲拋售的苗頭開始浮現(xiàn)。另據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)市場部統(tǒng)計，10月份房源總量同比新增了15%以上。大量5年內(nèi)營業(yè)稅優(yōu)惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售。
“現(xiàn)在房價已經(jīng)很高了，兩年前買的房子已經(jīng)賺了50%以上，未來不知道樓市會發(fā)生怎樣的變化，我投資的那套小戶型不留了，已經(jīng)掙得不少了，見好就收吧。”兩年前在北京東四環(huán)外投資了一套小戶型房產(chǎn)的王小姐對記者說。
記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入10月，北京新盤一反往年從四季度樓市供需即開始步入下降通道的規(guī)律，反而出現(xiàn)了反常的快速放量的現(xiàn)象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，截止到10月25日，共有38個項目推出新一期的新盤，而去年10月整月的開盤項目數(shù)量僅有35個。這38個項目新增供應(yīng)商品住宅近8000套，供應(yīng)面積78萬平方米，同比去年同期分別增加了31%、10%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，近期樓市成交總量持續(xù)走低、政策層面的不明朗導(dǎo)致開發(fā)商難以準(zhǔn)確判斷樓市下一階段的走向，特別是即將進(jìn)入年末的銷售淡季，開發(fā)商在“銀十”之際選擇加快推盤、加速清貨而持有資金，如果市場持續(xù)走弱可以維持企業(yè)資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)營，如果明年市場走強(qiáng)也有實(shí)力購入土地，擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，因此近期項目集中推盤。
和業(yè)主意欲拋售和新盤加快推出形成鮮明對比的是，5年以上免營業(yè)稅房源開始出現(xiàn)惜售。據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計顯示，在10月北京二手房近1.7萬套成交中，5年內(nèi)房源占成交的比例已經(jīng)達(dá)到了65%，這一占比比9月提升了8個百分點(diǎn)。而5年以上房源在成交中的比例則明顯下降，對于這部分業(yè)主來說不用考慮營業(yè)稅的影響。而且房市依然是目前拉動經(jīng)濟(jì)最主要的動力，短時間內(nèi)樓市也不可能出現(xiàn)大的波動。
這種情況絕非偶然，記者了解到，2005年，政府開始在二手商品房市場開征營業(yè)稅，當(dāng)時征收對象僅為不足2年轉(zhuǎn)讓的二手商品房。隨即2006年這一政策被調(diào)整為對于不足5年轉(zhuǎn)讓的二手商品房，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。去年年底為刺激房地產(chǎn)市場交易活躍，以營業(yè)稅為主的優(yōu)惠政策應(yīng)運(yùn)而生，營業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由5年改為2年，同時不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收。
我愛我家控股公司副總裁胡景暉說，由于以營業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù)，則直接導(dǎo)致房齡在3至5年年限間的二手商品房交易量出現(xiàn)下滑。而且，交易稅費(fèi)稅基的恢復(fù)也將會加大業(yè)主稅費(fèi)繳納的額度。考慮到業(yè)主交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁已成慣例，稅費(fèi)政策的調(diào)整將會直接加大購房者的購房成本。
記者發(fā)現(xiàn)，目前買賣雙方的博弈氣氛依然濃厚。美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉說，目前，由于買家觀望氣氛濃厚，盡管房屋售價在掛牌價的基礎(chǔ)上會有2%至3%的議價空間，但是成交周期卻被拉長，在7月前一套比市場價略高的房源基本都能夠在5至7天出售，而且在過程中房主甚至可能多次提價。但是從9月中下旬開始市場出現(xiàn)了明顯的變化。客戶不急買，下調(diào)心理價位過大，很多客戶甚至要求房主降價10%以上，這明顯地加大了成交的難度，目前一套房源成交的周期基本已經(jīng)需要半個月左右，成交周期明顯拉長。
專家：部分購房優(yōu)惠政策可能取消
政策向來是中國樓市的決定性力量，在當(dāng)前房價創(chuàng)出新高、二手房交易量大增、即將進(jìn)入年尾的關(guān)口，國家宏觀調(diào)控政策的走向再度成為房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點(diǎn)。記者為此采訪了專家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士，他們普遍認(rèn)為，我國經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵時期，政策不會出現(xiàn)大的波動，但可能會作一些溫和調(diào)整，部分購房優(yōu)惠政策可能取消。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超越整體經(jīng)濟(jì)形勢，出現(xiàn)顯著回暖，固定資產(chǎn)投資也開始增長，預(yù)計明年不會繼續(xù)延續(xù)刺激消費(fèi)的政策，轉(zhuǎn)而防止房地產(chǎn)再次出現(xiàn)投機(jī)炒房等過度投資的行為。
“在2009年短暫執(zhí)行的二手房稅費(fèi)減免政策有可能不再執(zhí)行，從而加大投資性購房成本，抑制投機(jī)行為。針對企業(yè)層面的調(diào)控手段可能更趨多樣化，比如通過加息、發(fā)行央票等方式適度縮緊流動性，開展更加嚴(yán)厲的打擊開發(fā)商捂盤、囤地的違規(guī)行為、加大保障性住房供應(yīng)等。這有利于實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大市場供應(yīng)、調(diào)節(jié)需求、平抑房價的目的，使房地產(chǎn)市場更加健康地發(fā)展。”高姍補(bǔ)充說。
北京美聯(lián)物業(yè)市場部總監(jiān)張大偉也持同樣的觀點(diǎn)，但他的理由是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，在購置土地以及后期建設(shè)中可拉動多個行業(yè)，但值得注意的是，當(dāng)房屋成交量集中在二手房時，房地產(chǎn)行業(yè)拉動實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用其實(shí)并不明顯。因此，政府可能會借助這次政策調(diào)整，減小二手房的優(yōu)惠政策幅度，轉(zhuǎn)而偏向促進(jìn)新房的成交，從而更大幅度地拉動實(shí)體經(jīng)濟(jì)，鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。
“從全國層面分析，二套房貸政策放松和營業(yè)稅減免，可能在今年年底終止。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，一方面經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還需房地產(chǎn)業(yè)出力，不能輕易打壓住宅需求；另一方面，高房價成為決策者必須考慮的因素。
近期，國務(wù)院常務(wù)會議今年以來首次提出“管理好通脹預(yù)期”。要想防止通脹，必須同時抑制資產(chǎn)價格上漲，尤其是在今年“保八”無憂的情況下，穩(wěn)定房價的力度將明顯大于去年。
楊紅旭說，去年國家只對二套房貸松綁和營業(yè)稅減免政策設(shè)定期限，既有督促購房者積極入市之意，又有防止投資投機(jī)風(fēng)潮卷土重來之心，因?yàn)檫@兩項政策最容易讓投資投機(jī)者“搭順車”。因此他預(yù)測，這兩項政策可能會按期終止，或者調(diào)整后延續(xù)，比如非普通住宅營業(yè)稅優(yōu)惠所限時間由2年還原為5年。至于其它鼓勵首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策，如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠，將會總體維持不變，購房者不用過于緊張。
對于年底的樓市，深圳社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕說，房地產(chǎn)市場的調(diào)整是必然的，但今年年內(nèi)應(yīng)該不會開始。他解釋說，第一，開發(fā)商資金充裕。2009年上半年房地產(chǎn)旺銷的局面作為基礎(chǔ)，開發(fā)商資金充裕，不會采取價格調(diào)整的策略。第二，開發(fā)商調(diào)價需要時間。作為房價的制定者，開發(fā)商即使發(fā)現(xiàn)市場發(fā)生明顯變化也不會立即調(diào)整價格，從以往情況來看，開發(fā)商堅持房價的能力一般在半年以上。第三，開發(fā)商對政策有慣性依賴。只有等到宏觀經(jīng)濟(jì)基本面走向穩(wěn)定，政府才會著力解決房地產(chǎn)問題。
“我認(rèn)為樓市的變化要看國家政策的走向和經(jīng)濟(jì)形勢的走勢，目前尚不能判斷下一步的樓市政策走勢情況。當(dāng)前樓市整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，雖然部分城市出現(xiàn)了成交量環(huán)比萎縮下跌的情況，但同比依然增長明顯。在樓市表現(xiàn)平穩(wěn)時，估計政策不會出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說。(李佳鵬彭勇)
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