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預熱"國際旅游島" 開發商海南圈地待漲
來源：上海證券報
作者：許甲猛 2009-11-11
編者按：提起海南的房地產，很多人會自然而然地想起上世紀90年代的海南，熱火朝天的炒房炒地終于吹破了房地產泡沫，800多億元資產化為550多座“爛尾樓”，給銀行體系造成了大量的不良資產，一些問題甚至遺留至今。這次，憑借“國際旅游島”的概念，眾多開發商再次涌向海南，爭先恐后地圈地造樓。他們賭的仍然是一個“預期，”預期五年，十年或更長時間，海南會……
因此，我們不得不提醒相關部門和投資商們，“前事不忘，后事之師”，千萬不要“好了傷疤忘了疼。”
⊙記者 李和裕 ○編輯 王曉華
挾著國際旅游島的概念，海南再次進入人們的視野中心。上周，國際旅游島將獲批的傳聞一出，股市就聞風而動，海南概念板塊一起漲了起來。但實際上，對國際旅游島反應最快的還是房地產開發商。在國際旅游島正式獲批之前，各大知名房企早把好地塊“瓜分”得一干二凈。在記者最近的實地調查中發現，房地產商們基本“圈地”完畢，就等國際旅游島項目落地了。
海南早在2002年6月就進行了建立國際旅游島的可行性研究；去年5月海南國際旅游島建設行動計劃由海南省政府正式發布，并希望獲得來自中央的支持。據有關人士透露，《海南國際旅游島規劃綱要》即將于本月獲批。
而在海南通過旅游振興區域經濟的計劃“蓄勢待發”之際，與海南旅游“同氣連枝”的另一大支柱產業——房地產早已風生水起。記者通過實地調查發現，雖然十多年前的那場海南樓市泡沫余威尚存，但在國際旅游島的藍圖下，海南的二次開發已經開始演繹，不過在地方政府及開發商努力抓住新一輪發展機遇的同時，也有必須正視的風險和需要沖破的瓶頸。
誰在圈地？知名開發商搶灘價格洼地
“海南的土地價值高但價格不高。”在海口首創西海岸房地產開發公司的前期招商部總監楊靜宇看來，這是近年來來自廣州、上海、北京、香港等大城市的知名開發商紛至沓來、進駐海南的主要原因。
就拿他正在做的海口西海岸新區項目來說，屬于北京首創與海口市政府合作進行土地一級開發，規劃有6563畝沿海土地，其中首創負責在那里興建一個海口的行政中心，其余用地則推向市場，如10月中旬又掛出一批地塊。而據了解，目前已有如萬科、富力、天鴻等20多家企業“扎堆”在西海岸新區。
“今年5月就做過專場推介，邀請了179家開發商，有濃厚興趣的79家，后來安排看地，忙得時候每個月都要接待10家左右。”楊靜宇很坦率，如此大體量的土地，操作很定有個過程，“我們的底價也不高，每畝130萬至140萬元，折合樓面價僅一兩千元，但是開發商肯定樂意搶占位置好的地塊，價格最后也被飆到每畝300萬至400萬元。”
海南的另一大城市三亞也是如此，如2007年開始放地的海棠灣9月時又舉起了今年的首次土地出讓大旗，掛牌出讓的約292畝酒店用地的起始價為每畝233萬元。不過，相對于其首期推地時每畝97萬元的底價已經漲幅驚人。“有開發商追捧的話，自然價格價格會追高。2007年時這里每塊土地的中標價都在每畝100萬元以下，到了2008年就因為競爭激烈而被抬到每畝200萬元以上，今年的底價就是根據去年的中標價來制定的。”有三亞的市場人士向記者介紹。
據了解，正是在2007前后的幾年間，開發商在三亞掀起了第二輪的圈地潮，和黃、雅居樂、富力、保利、中糧、萬達、魯能、今典等知名企業均榜上有名。可以說，三亞周邊可利用的海岸線上，已經插滿了國內各大開發商的旗幟。更何況，他們的圈地成本很低，部分企業還是協議拿地，樓板價不過每平方米幾百元。
記者拿到的一則數據還顯示，海南的土地總面積約354萬公頃，尚未開發利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8%。雖然也非小數目，但考慮到如中部有對農村耕地、森林山地等的保護，甚至一些地區有火山噴發帶、控制填海造田等所形成的限制，還有海南整體的城鎮化率還偏低，目前所推出的沿海土地便往往帶有稀缺性、排他性，甚至唯一性，這也被業內認為是開發商樂于在海南搶占有利地形的原因之一。
不過，海南當地的一些開發商已經對土地市場的不斷升溫感到惱火，“地價越來越貴，加上海南現在推出的地塊往往具備一定規模，即便單價可以接受，總價也很高，同時，項目體量大的話，投資額也大，反正我們是拿不起了。”
“海南以前有靠背景拿地，甚至先高價搶占土地資源、其實不開發只炒賣的企業，但是隨著土地出讓的公開化及市場專業度、成熟度的提高，他們被具備實力的國有大中型企業、上市房企所取代已經成為趨勢。”一位海口的開發商向記者直言。
誰在買房？島外投資者撐起一片天
而在各大開發商積極布局的背后，海南的樓市情形能否支撐他們拿地時的預期呢？
記者10月底在海南調查時正值島上旅游淡季旺季的銜接時段，如三亞的國慶長假的人流已經退潮，但當地居民告訴記者，11月中下旬很快又會有大批過冬的人馬涌來，屆時想買打折機票都難。而正是這每年迎來送往的人流，構筑起海南的樓市平臺。
據了解，海口市房管局有過統計，去年島外購買海口商品住房，無論是面積還是套數，與島內購買的比例基本都是七三開。三亞更是有過之而無不及，官方數據顯示，去年逾85%的商品房賣給了島外投資者。
“雖然本地需求和購買力反而偏弱，但正是基于對海南的自然條件、旅游環境等的高度認可，才能形成現在這么一種特有的建立在‘某些概念’之上的樓市架構。”漢宇地產的分析師表示。事實上，在其公司代理的項目中就有海口的地王級和地標性樓盤——去年香港上市公司上海置業以每平方米4780元的樓板價拿下的“外灘中心”項目，要知道這一樓板價已經超過了去年海口商品住宅的成交均價，但如今售價高達11500元/平方米的精裝修公寓卻在上海、沈陽等地的推介中銷售良好。“本來海南的地理位置就與夏威夷、邁阿密、迪拜等同處于國際公認的最適宜居住的緯度帶，加上旅游產業推動環境、配套的不斷改善，無論是純投資，還是‘第二居所’、‘候鳥式生活’等觀念都已被普遍接受。”
還有海口的開發商向記者透露，海口的外來購房者主要分為幾大地域：東北人，以自住為主，因為喜歡海南的氣候，養老或過冬的需求很大，所以海南很多樓盤都會在北方城市設點；四川和浙江人，以投資為主，也有部分定居；山西人，也是偏投資，煤老板不但買房，還愿意介入開發；另外，近幾年上海、香港、臺灣等地的投資者也多起來。
三亞更是感同身受，記者住在三亞灣附近，一早出門，耳邊飄進的都是北方話，有每年10月至來年5月租住在一新建小區過冬的哈爾濱阿姨，月租3000元，她還介紹海南的規矩是半年起租；也有10年前僅以每平方米800多元的價格買下一套157平方米二手房定居的北京老伯，事實上，享受到升值樂趣的他后來又購入2套房產。
“海南一直是一個有機遇、有熱點的地方，但以往總覺得缺乏強勢支撐，不過經濟能力決定需求水平，一旦國際旅游島的政策落地，帶來產業升級和自由貿易，交通、配套不斷完善，作為發展基礎的房地產也定能獲益。”華東師范大學房地產研究中心主任華偉坦言，“冊封”后的海南樓市會繼續摸高。
樓市現狀 背靠旅游未必零風險
當然，市場發展可不是光靠美麗風景就能得來的，業內也在觀察，建設國際旅游島對海南房地產業的進一步拉動需要時間。
撇去需求結構和購買力等不談，就從上述各大圈地的開發商的項目來看，基本都是“霸占”著一片海岸資源的大體量、大投資的帶有旅游度假屬性的房地產。如同在三亞陵水縣，先有富力的富力灣，約2500畝，產品包括別墅群、海景公寓、酒店、商業街等；旁邊不遠就是雅居樂的清水灣，約15000畝，開發周期長達10年，而產品類型也是這些。又如在海口濱海大道周邊，外灘中心、藍城一號、夏威夷海岸、泰達天海國際等樓盤一路排開，地段和產品雖有差異，但競爭格局現實存在。
“這些項目我都去看過，不可否認，其中大部分賣得很好，海南所有的高檔住宅都快由外來購買力壟斷了。但產品同質化的現象也肯定存在，所針對的客戶群也往往重疊，所以我覺得在海南做房地產，即便現在市場環境好，要脫穎而出也不容易。”記者在海口以看房者身份逛樓盤時遇到來自深圳的梁先生，他恰是這個精裝修高檔公寓的裝修負責人，也很能從一個“外人”的角度來打量海南樓市。
還有資金壓力也可能是個問題。“十幾年前國家第一次宏觀調控時那段樓市陰影想必對一些開發商來說還是有點不堪回首。”有上海的樓市分析師向記者表示，“而對于現在進駐的開發商來說，一些周期長、投資大的項目同樣需要接受資金鏈的考驗，信貸政策的變化、樓市的調整壓力等都是潛在風險，特別是借助于旅游概念的海南樓市的投資屬性比較強，市場一有風吹草動可能所受影響更為明顯。”
記者也了解到，海口、三亞的樓市雖然去年沒有受到金融風暴的明顯沖擊，房價同比分別上漲約25%和10%，但和其他城市一樣，成交量在去年下半年出現過萎縮，直至年尾海南省政府出臺一攬子利好政策，才開始回升。而如今，和其他一些地方樓市一樣，房貸收緊、救市到期等問題也擺在海南樓市面前。
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