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500開發商熱炒海南房產 將上演新神話？
來源：新華網綜合
作者：許甲猛 2009-12-06
在迪拜神話轟然倒塌的時候,中國海南的房地產市場正如火如荼地上演另一部新的神話。
隨著海南省高調推廣國際旅游島概念,全國各地開發商和投資客蜂擁而至,萬里淘金,海南尤其是三亞等東海岸地價和房價一路飆漲。國家統計局數據顯示,三亞房價從6月的9526元/平方米,一路上漲到9月份的14751元/平方米。海南省土地儲備整理交易中心土地儲備交易科的數據則顯示,今年來海南的整體房價上漲達10%以上。
上個世紀90年代,海南房地產泡沫破滅的陰影未散,迪拜危機又敲響警鐘,熱火朝天的海南房地產正上演的究竟是悲劇還是喜劇?
五湖四海投資客
11月底,山西小煤窯老板宋先生在朋友引薦下,直奔海南。“朋友年初在海南買了幾套海景房,從1月到11月間,這幾套房已經賺60%左右。”宋先生告訴《華夏時報》記者,聽說《海南國際旅游島規劃綱要》近期將獲國務院批準,現在海南的開發和相關配套越來越完善,升值空間巨大。
宋先生只是全國各地前往海南淘金的投資客中的滄海一粟。“到處都是外地人來海南購房,尤其是海景房,很少本地人,都是外地人炒高了海南的房價。”海南大學一位教授告訴記者。
其實,海南房價遭遇熱炒,已經不僅僅是一小部分的投資客在起作用。
“現在除了西藏、云南、貴州,全國各省市的投資客都已經出現在海南,尤其以江浙、山西、東北、重慶、成都等地的投資客為盛,11月份之后,陜西、內蒙古和新疆的投資客也在激增。”海南聯華創展公司負責人告訴記者,是全國人民在炒高海南房價。
三亞市房產管理局黨組書記、局長李洪海也分析稱,目前三亞的購房客來自東三省、北京和上海、江浙、山西、四川等省市。
據記者了解,多數投資客在海南都是選擇海景房或者高檔住房,而除了三亞國際旅游島的概念外,目前海南的博鰲和文昌以及海口、瓊海等地也被投資者看做是最具升值潛力的房產板塊。因為國家已經在行政級別為一個鎮的博鰲修建機場;而中國最大的航天城已于9月份在文昌開建。
而且,投資客們也并未擔心自己的海景房會出現閑置問題。
據宋先生介紹,投資客多數認為,目前海南的房產仍處于上升空間,投資者通過投資仍有很大機會獲取升值空間收益。
“很多樓盤還提供專業的委托管理服務,業主可每年到海南自己的房屋里面住上一兩周,其余的時間,就委托管理公司將房屋用于出租,獲取租金收入。”宋先生說。
500開發商搶地東海岸
與投資客們同時在海南省現身的,還有全國各地的大小開發商,他們的到來使得海南尤其是三亞等海南東海岸的土地被瘋搶。雅居樂、富力地產、中信地產等全國各地開發商紛紛到海南圈地,海南地價節節攀升。
日前,中國房地產測評中心特別針對海南房地產市場發布了《2009海南地產開發企業10強》報告,報告顯示:海南雅居樂、三亞鹿回頭、三亞亞龍灣、魯能海南地產公司等10家企業正強勁領跑2009海南地產。
海南省土地儲備整理交易中心土地儲備交易科相關人士稱,約有100來家島外的開發商來投資。在從海口到三亞595公里的黃金海岸線上,投資數十億、上百億的旅游地產項目比比皆是,富力、萬科、魯能、保利地產、華潤等知名地產開發商身影閃現其中。
“海南土地價格上漲得非常快,價格不斷翻新。”海南聯華創展公司負責人告訴記者,兩三年前才30萬-40萬元/畝的土地,現在已經漲到了100多萬/畝。
上述人士還告訴記者,現在海南至少有500多家大小開發商在運作,最新的投資額約為200億左右。但是加上已經拿地的潛在投資,至少千億元資金將在海南房地產市場進行運作。
“現在,海南省沿東海岸向內縱深一公里地塊,已經被瓜分殆盡。僅近期新圈出的土地就達到50平方公里。土地50%被新的開發商所圈,還有50%是上個世紀90年代海南熱炒房地產的時期就被圈走了,輾轉反側流落到當地一些倒地的人手中。”海南一家本地開發商告訴《華夏時報》記者。
政府推手
大量土地被出讓和海南高房價的最大受益人,莫過于當地政府。
“海南房地產概念最大的推動力,也是海南省當地政府。”上述本地開發商告訴記者,因為海南沒有其他產業可以拉動GDP,而旅游產業又比較廉價,所以土地財政約占海南省GDP的30%左右。“這還僅僅是核算了賣土地和房地產純投入的拉動力,如果加上房地產行業所輻射的其它相關行業和消費,房地產行業給海南省GDP的拉動力更高。”
而正是海南省地方政府,在極力地吹捧著海南房地產概念,不管是國際旅游島、海棠灣的開發、博鰲機場還是航空城。
三亞市住房保障與房產管理局局長李洪海就對外稱,三亞擁有絕無僅有的熱帶海景資源,可以說是“中國人民的后花園”,某種程度上在三亞購房也是身份的象征,這些都吸引著全國人民選擇三亞。可以說現在到三亞買房“很聰明”。
他還認為目前三亞市的每年成交在100萬/平方米以上,供應量則需要達到200萬/平方米,這樣才能達到供求平衡。三亞地產發展會跟著城市發展的五年計劃走,進一步完善基礎設施建設和生活配套,例如將引入中國人民解放軍總醫院海南分院、建設奧林匹克運動中心等。
海南房地產概念被熱炒還反射到了股市的異常紅火。
以海南板塊為主體的海南旅游島概念股于11月初橫空出世,11月5日海南本地股突然爆發,20只相關個股中的18只在當天收出陽線,板塊整體漲幅達4.7%,居兩市地域板塊之首。截至11月16日收盤時,海南板塊月內累計漲幅已達17.33%。
“通貨膨脹預期、政府刺激內需政策的作用力、投資渠道匱乏以及政府力推海南國際旅游島概念,都是海南此輪房地產遭熱炒的重要原因。”海南聯華創展公司負責人說。
老炒家冷眼旁觀
在海南新一輪的房地產熱潮中,很多老樓客卻還沒有忘記上個世紀90年代的那些景象。
海南在上個世紀90年代初那場房地產泡沫,讓很多開發商至今仍心有余悸。總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。1990-1993年短短3年,房價增長超過4倍。最后的遺產是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。
當時在朱镕基總理限期撤資的“約法三章”斬斷了資金鏈后,一時間開發商紛紛逃離,或者就地倒閉。當銀行開始著手處置不良資產時,才發現很多抵押項目其實才挖了一個大坑,以天價抵押的樓盤不過是“空中樓閣”。
“我在海南呆了40多年,親歷了那個時期倒賣房產的瘋狂,空中樓閣的倒塌,使得爛尾樓最終不得不從銀行剝離給了不良資產公司。人走樓空十多年了,大部分的爛尾樓都是廉價轉讓,再重新建起,賣給不知情的外地人。”仍在做房地產的張先生告訴《華夏時報》記者,雖然時隔十多年,但不能不警惕海南再重蹈覆轍。
不過張先生也認為,相比于那個年代,目前的海南相對還比較理智。上個世紀90年代,實體投資很少,多數都是在倒賣一塊地的一張圖,只要附有土地證,一天就能被轉讓二三十次,價格能翻20倍。純粹是在騙錢,根本沒有實體投資。
“現在雖然不排除泡沫被炒起來了,但是市場中實體投資都是看得到的。現在的房地產泡沫只是價格的泡沫,而那個年代都是一場場騙局。”張先生說。
當然,張先生也認同泡沫一旦破滅,最終結果都一樣——大量的爛尾樓和銀行債務。最好經濟一直向好,否則像上世紀90年代的海南房地產泡沫和現在的迪拜一樣,房地產行業都將陷入嚴重蕭條。
海南聯華創展公司負責人也認為,現在最大的風險,將是吹捧海南房地產概念的地方政府的風險,因為,海南一線的海景地已經賣光光,依靠土地財政來拉動GDP的海南省,未來的可持續發展將是最大的問題。政府應當汲取海南前車之鑒和迪拜的教訓,適度調控房地產,遏制其盲目發展勢頭。
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