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普通房標準再遇挑戰：標準越低納稅越多
來源：21世紀經濟報道
作者：許甲猛 2009-12-03
房價經過近一年的大漲，各地的普通住房標準在年底再次被推到了輿論的風口浪尖。在持續暴漲的房價和屢遭挑戰的普通房標準這對矛盾表象背后，究竟是什么出了問題？因此，盡管成了輿論焦點，到目前為止，還沒有哪個城市對現行的普通住房標準進行大規模調整。
12月1日，漢宇地產發布的專題研究報告指出，房價再次經過一年的大漲后，各地“普通住房”比例大幅萎縮，普通住宅不再“普通”。在上海，普通住宅的比例已經萎縮了近一半。
不調整標準，購房者的稅費壓力越來越大；一旦調整，如何發揮稅費手段對樓市的調控？
上海市住房保障和房屋管理局一位內部人士一語道破天機，“普通住房標準的調整將直接影響到地方政府的財政收入，主要是稅費收入，隨著房價上漲，標準越低納稅越多，標準越高納稅越少。這一標準調整不是房地局一個部門能決定的，財政、稅收等部門關系緊密。”
到底是誰出了問題
上海再次成為今年全國大部分城市樓市火爆、房價飆升的代表，而如今其在普通住宅標準上遇到的尷尬也頗具代表性。
易居中國CRIC系統顯示，上周上海全市商品住宅的成交量環比大幅上升25%，達39.24萬平方米，平均成交價格達到19851元/平方米，環比上升5.5%，再次接近2萬元/平方米的歷史高位。
近三周，上海商品住宅的平均成交價格卻分別維持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位，比今年前10個月商品住宅15061元/平方米的均價水平高出3000元/平方米以上。近二個月，上海的房價已再上臺階，從15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳躍。
目前，內環內商品住宅均價已在10月份突破40000元/平方米關口，郊環外的各別樓盤價格也將在近期突破20000元/平方米。曾被稱為推動上海房價上漲的“321”體系早已被突破。
反觀現行的上海市普通住宅標準：單套建筑面積140平方米以下，內環線以內套總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下。以目前的區域價格，幾乎把大部分房源排除在普通住宅之外。
上海官方網上房地產數據顯示，截至12月2日，上海一手住宅房源可售面積為478.02萬平方米，其中一手普通住宅僅為126.88萬平方米，不足三成。普通住宅比例的快速縮水同樣在二手房市場存在。截至12月2日，上海二手住宅掛牌918.98萬平方米，其中普通住宅僅為225.69萬平方米，不到3成。
漢宇地產的報告披露，符合普通住宅標準的物業數量與一年之前相比，在整體住宅中所占比例萎縮了接近一半，即從81.88%減少到45.85%。其中，最令人驚訝的是外環以外二手房中普通住宅所占比例的迅速縮水。
調高標準意味著稅收縮水
上海凱奕投資的一位中介資深人士告訴記者，“普通住房不再普通”直接帶來的是交易成本的上升，尤其是在二手住宅交易中，諸多稅費繳納均需要以普通住宅、非普通住宅為依據，以買方契稅為例，普通住宅為1%和1.5%，而非普通住宅需3%。
“稅費成本上升，對市場成交活躍度而言，是有負面影響的，但從調控的角度，這個時候需要稅費杠桿發揮這樣的調控作用，正如去年底調整標準發揮稅費杠桿刺激交投的思路一樣。”上述上海市住房保障和房屋管理局的內部人士坦言，更深一層，松動這一標準，將影響政府的財政、稅費收入。
今年一年樓市量價齊升，大多數地方政府在財稅上已經獲得了大豐收。
今年上半年，上海房地產市場供需總量突破歷史最高紀錄，房地產業的稅收升至97.8億元，同比凈增47億元，增幅高達92.4%；深圳地稅部門資料顯示，今年1月至8月，深圳地稅稅收共實現629.76億元，同比增長4.66%，其中房地產業是增長的主要來源；今年1到7月，北京市房地產稅收增幅在各稅種中一枝獨秀，達到12%；在山東，10月份該省房地產稅收高幅增長68.15%……
類似的情況幾乎在全國各級地方政府的統計數據中隨處可見。一旦普通住房標準跟隨房價上調，在減輕房地產交易稅費壓力、較大程度刺激成交外，地方政府的財稅收入也將同時失去一大批稅源，而此時出臺刺激成交的政策，在樓市創下新高的背景下，似乎也并不合時宜。而各級地方政府對兩者如何取舍，目前來看，尚未看到地方政府在普通住房標準上的松動。
“目前，上海市政府方面尚未有調整標準的相關信息。實際上，這一標準的調整，是需要房地部門與地方財政、稅收等部門商討的，正如歷次普通住房保準的調整都是由市政府層面牽頭推動，而并非房地一個部門調整。”上述內部人士透露。
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