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二三線城市拉動樓市 穩(wěn)房價成明年調(diào)控重心
來源：中證網(wǎng)
作者：許甲猛 2009-12-09
7日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議為明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策“定音”，也給近期“購房優(yōu)惠可能取消”的傳聞畫上了句號。今后，政府仍將支持居民自住和改善性購房需求，并積極推進城鎮(zhèn)化進程。顯然，擴張樓市消費仍是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)。這與中國證券報“地產(chǎn)中國”周刊11月4日推出的《首套房利率七折叫停不大可能》報道預(yù)期一致。
接受中國證券報采訪的業(yè)內(nèi)專家指出，2010年，我國仍以擴大內(nèi)需特別是增加居民消費需求為重點，這意味著房地產(chǎn)信貸政策不會有大的變化，樓市流動性將繼續(xù)保持充裕。中央同時指出，將推進城鎮(zhèn)化、放寬中小城市和城鎮(zhèn)的戶籍限制，這表明二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)和消費將得到支持。因此，樓市向好態(tài)勢有望延續(xù)。
流動性保持充裕
今年以來，我國貨幣信貸保持了快速增長，市場流動性充裕推動房地產(chǎn)市場強勁復(fù)蘇。數(shù)據(jù)顯示，1-10月，人民幣各項貸款增加8.92萬億元。在同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款9119億元，增長53.0%；個人按揭貸款6163億元，增長119.7%。由此計算，前10個月流入房地產(chǎn)的信貸資金超過1.5萬億元，占比達17.1%。如果按照2010年計劃新增貸款7萬億元的水平粗略估算，明年流入房地產(chǎn)市場的信貸資金仍將保持在1萬億元以上。
中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘表示，2010年市場流動性仍將保持充裕。由于國家4萬億投資涉及的工程和項目大多剛剛起步，需要后期資金持續(xù)投入支持，因此未來貸款仍將保持增長，預(yù)計明年新增貸款約為7-8萬億元。此外，今年發(fā)放的貸款中約有3萬億元“貸而未用”，體現(xiàn)在派生存款上，這部分貸款也將保證明年的市場流動性。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長楊瑞龍指出，由于刺激政策的拉動作用，宏觀經(jīng)濟層面出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)，但是今年消費和民間投資的拉動效應(yīng)還不顯著，因此目前經(jīng)濟復(fù)蘇的微觀層面還比較脆弱，保民生保增長仍然是國家工作重點。
業(yè)內(nèi)專家分析，在整體流動性保持充裕的背景下，具有投資屬性的資產(chǎn)依然能吸引大量資金“競相追逐”，房地產(chǎn)也不例外。尤其是在其他行業(yè)利潤率尚未明顯回升的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)額有望維持兩位數(shù)增長。
長城證券分析師黃清林表示，由于目前政府經(jīng)濟工作的首要目標是“鞏固經(jīng)濟回升基礎(chǔ)”，明年維持適度寬松的貨幣政策，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策空間有限，購房需求不會受到明顯抑制。
釋放中小城市需求
作為城市化進程中吸納農(nóng)村人口的主要區(qū)域，二、三線城市未來的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆１敬沃醒虢?jīng)濟工作會議提出推進城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，這將給二、三線城市房地產(chǎn)帶來機會。從長期看，我國城市化進程正處在加速發(fā)展時期，隨著國家加大對二、三線城市的關(guān)注力度，未來房地產(chǎn)區(qū)域不協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀將得到極大改善。
從目前來看，以北京、上海為代表的一線城市房價迅速攀升，土地價格也持續(xù)飆漲。與此相比，二、三線城市呈現(xiàn)出一定的價格傳導(dǎo)滯后性。
聯(lián)合證券分析師魚晉華表示，由于二、三線城市處于城市化進程加速發(fā)展階段，明年樓市成交量將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，表現(xiàn)為一線城市新房交易占比下降，取而代之的是二、三線城市成交量的增長。他認為，城市化將向都市圈形態(tài)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將給二、三線城市帶來導(dǎo)入型人口紅利，從而使這些城市多種購房需求得到釋放。
聯(lián)合證券數(shù)據(jù)顯示，1996年我國城市化率進入30%后開始出現(xiàn)加速上升態(tài)勢，2008年我國整體城市化率水平為45.7%，從全國范圍看仍處于城市化加速發(fā)展階段。
專家指出，在二、三線城市房地產(chǎn)市場中，本地居民仍然是主要購買力量。同時，外地投資客的進入將刺激本地投資性需求。二、三線城市周邊區(qū)縣的富裕人群出于改善居住環(huán)境等需要以及升值預(yù)期，開始進入中心城市購買房產(chǎn)，從而帶來新的剛性需求。此外，未來二、三線城市新加入的大學(xué)畢業(yè)生也將成為內(nèi)地中心城市另一股剛性購房需求的來源。
目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始在二、三線城市積極布局。萬科、保利等地產(chǎn)龍頭紛紛在二、三線城市加大土地儲備。10月份萬科新增的3個項目均集中在二、三線城市。
國海證券分析師趙鐸表示，近幾年內(nèi)地省會城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深三大一線城市。一方面是大城市競爭不斷加劇和生活成本不斷提高，另一方面則是中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟增長對勞動力需求增加。在這種情況下，農(nóng)村勞動力將呈現(xiàn)首先向中小城鎮(zhèn)集中的趨勢，因此，二、三、四線城市的購房需求挖掘的潛力更大。
“穩(wěn)房價”是關(guān)鍵
11月28日，溫家寶總理在視察上海時曾提出“抑制投機”，房價過快上漲已引起管理層的警覺。
業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前我國居民消費中房地產(chǎn)消費占比過高的現(xiàn)象十分突出，在一定程度上抑制了其他消費支出。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，社會消費品零售總額10.14萬億元，同比增長15.3%。但同期商品房銷售額達3.15萬億元，同比增長79.2%。居民財富流向房產(chǎn)的比重正在提高。
有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士估計，今年全國一手房和二手房銷售總額可能達到5.7萬億元至6萬億元，而今年全社會消費品零售總額預(yù)計在12萬億元；由此推算，2009年，居民支出的三分之一將“花”在買房上。
“房地產(chǎn)業(yè)對于消化產(chǎn)能、推動消費具有重要作用。”哈繼銘表示，目前居民支出中房地產(chǎn)支出占比較高，從而抑制了其他消費需求。因此，他建議，明年國家應(yīng)進一步加大廉租房等保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，使居民收入合理分配。“通過降低廣大中低收入家庭的購房成本，使居民收入用于其他消費品上，從而起到拉動內(nèi)需的作用。”
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，占GDP十分之一比重的房地產(chǎn)對經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展十分重要。不過，今年樓市銷售爆發(fā)性增長的局面明年將很難復(fù)制。他認為，房價如果過快上升將使銷售萎縮，但過低的房價又將抑制行業(yè)投資，因此要解決這個兩難問題，穩(wěn)定房價將是關(guān)鍵。
顧云昌指出，明年的政策重點將加大限價房、公共性租賃住房等保障性住房的供應(yīng)，力求達到供求平衡。目前處在商品房和保障房市場之間的中低端消費需求沒有釋放，應(yīng)提高這部分“夾心層”的購房積極性。
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