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中央經(jīng)濟會議定調明年房產(chǎn)：鼓勵自住需求
來源：新浪房產(chǎn)
作者：許甲猛 2009-12-08
為期三天的中央經(jīng)濟工作會議最終落下帷幕。7日傍晚，新華社公布了中央經(jīng)濟工作會議的主要內容。
新浪地產(chǎn)整理發(fā)現(xiàn)，文中涉及到的房地產(chǎn)內容主要有：加大對民生領域和社會事業(yè)支持保障力度，增加對“三農(nóng)”、科技、教育、衛(wèi)生、文化、社會保障、保障性住房、節(jié)能環(huán)保等方面和中小企業(yè)、居民消費、欠發(fā)達地區(qū)支持力度，支持重點領域改革；增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度；加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造。
業(yè)內人士分析，中央對明年經(jīng)濟增長仍心存憂慮，主要原因是：“我國經(jīng)濟回升的基礎不牢固，經(jīng)濟發(fā)展方式轉變和結構調整難度增大，世界經(jīng)濟復蘇基礎并不穩(wěn)固，全球性挑戰(zhàn)壓力增大”。所以明年依然“繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。但同時又提出“根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”，說明如果經(jīng)濟反彈的過快，比如GDP增幅邁上兩位數(shù)，宏觀經(jīng)濟政策可能在明年年中有所調整。房地產(chǎn)市場亦如此。如果明年房價繼續(xù)高漲，或開發(fā)投資過熱，皆可能引起房地產(chǎn)調控有所緊縮。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對話新浪地產(chǎn)時表示，此次中央經(jīng)濟工作會議定下的宏觀經(jīng)濟政策的基調，對于房地產(chǎn)業(yè)的影響屬于中性偏多；同時宏觀經(jīng)濟政策偏寬松，總體上有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售。
此前在11月27日召開的中央政治局會議就已經(jīng)定下明年宏觀經(jīng)濟政策的基調為“保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。
業(yè)內解讀明年房地產(chǎn)宏觀形勢:
中央定調1：增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度
政策走向：鼓勵合理自住需求
業(yè)內解讀：表明中央并沒有改變2008年10月出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導思想，由此可以判斷，中央和地方出臺的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策都不會改變，尤其是針對“居民自住和改善性需求”的優(yōu)惠政策。
中央定調2：未明確提出抑制投機和穩(wěn)定房價
政策解讀：今年以來部分城市房價漲幅偏大，11月28日，溫家寶總理在視察上海時也曾明確提出“抑制投機”，另有其他中央和地方的政府高官曾表態(tài)房價偏高，但是在官方公布的會議內容里面并沒有出現(xiàn)相關文字。原因有以下幾點：
首先，宏觀經(jīng)濟政策部分，也有出人意料之處：那就是沒有提及“防通脹”。10月21日國務院常務會議提出“今年后幾個月，要把正確處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調整經(jīng)濟結構和管理好通脹預期的關系作為宏觀調控的重點”。此時不再提及通脹問題，說明中央并不特別擔心明年的通脹問題。由此推導，中央也未特別擔憂資產(chǎn)價格上漲的問題，包括房價上漲。
顯而易見，對于房地產(chǎn)市場來說，“沒有此條利空，就意味著是利好”。至少明年上半年，不必太擔心國家會出臺嚴厲的打壓房價、以及投資投機需求的文件。但既然近期包括溫家寶總理在內的有關高層曾表示部分城市房價偏高、投機比重偏大，則還是會在政策方面進行適度調控的，只是程度不會像2005-2007年的部分政策那么嚴厲。正是在這一背景下，“131號文”中有明確截止時間的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，將按時于本月底終止。至于大家關注的“二套房貸政策”，中央層面不會再出新文件，但依然鼓勵“居民自住和改善性購房需求”，至于具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控。
中央定調3：加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造
政策解讀：保障性住房仍是重點
業(yè)內分析：中央經(jīng)濟工作會議公報內容中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的主要有兩處，其中之二是：著力保障和改善民生，“加強廉租住房等保障性住房建設，支持棚戶區(qū)改造”。這點實際上并無太大分析的價值。因為加強住房保障將是一個中長期的發(fā)展規(guī)劃，未來幾年中央經(jīng)濟工作會議中還將頻頻提及。2008年12月國務院辦公廳出臺“131號文”，對于2009-2011年的住房保障工作思路和任務已有明確描述。明年繼續(xù)加強住房保障順理成章。
中央定調4：要把重點放在加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。
政策走向：放寬中小城市戶口限制，推進城鎮(zhèn)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
業(yè)內分析：這對于房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展是比較大的利好，大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，必然帶來巨量的住房需求，以及商業(yè)用房需求等。若無其它因素干擾，則明年地產(chǎn)股還將上漲。（解讀者：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭）
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