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房地產(chǎn)業(yè)四大分歧有待市場檢驗 是否還有機會？
來源：中國證券報
作者：許甲猛 2010-01-04
四大分歧有待市場檢驗
在有可能進行嚴調(diào)控的預期下，地產(chǎn)股明年的機會有多大？一線城市與二三線城市哪個表現(xiàn)將更為穩(wěn)健？差別的信貸政策與政府的財政調(diào)控對樓市泡沫有多大的效應？樓市供應量是否能減緩地價房價上漲？這四個問題成為市場最為關心同時也是最有分歧的問題。
是否還有機會？
交銀國際和招商證券認為，雖然2010年房地產(chǎn)投資仍將保持較高的增速，但住宅市場難有驚喜，行業(yè)基本面房價看平、成交量減少、重點城市地價繼續(xù)上漲；估值略微偏高。除了要面對貨幣政策收緊和針對行業(yè)措施出臺的行業(yè)風險外，開發(fā)商亦因需要完成攀升的銷售目標，而相互間要作出激烈競爭，2010年地產(chǎn)股可能機會不大。而以中信證券和廣發(fā)證券為代表的券商認為，2010年，開發(fā)成本逐漸回歸理性，行業(yè)盈利空間改善。加速供地將使2010年地價不致瘋狂，而開發(fā)成本穩(wěn)定有利于緩解行業(yè)毛利率下降的壓力。市場集中度繼續(xù)提升。行業(yè)的上半年機會優(yōu)于下半年。
一線VS二三線？
從區(qū)域市場看，2009年的中國樓市經(jīng)歷了大城市先復蘇——再帶動二三線城市上漲——大城市泡沫出現(xiàn)——二三線城市強勁上漲的路徑。對于目前泡沫化不輕的中國樓市，如果2010年還有較大的機會將會偏愛于條件成熟、競爭激烈的一線城市還是方興未艾的二三線城市？目前券商爭執(zhí)也很大。中金公司認為，未來市場將面臨著各種調(diào)整，只有專注于一線城市的大牌開發(fā)商才能更好地抵御負面因素帶來的影響，龍頭公司將依靠其資金實力、品牌優(yōu)勢在房地產(chǎn)調(diào)控中占優(yōu)，而行業(yè)調(diào)控政策頻出將加大中小公司業(yè)績波動性及重組類地產(chǎn)資產(chǎn)注入的不確定性，使其難以有較好表現(xiàn)。
不過大多數(shù)券商還是鐘情于二三線中小開發(fā)商的發(fā)展。國泰君安認為，第一，從房價來看，2009年，一線城市房價同比上漲40%，二線同比上漲15%，未來還有一定的空間。第二，二三線城市需求結構總體表現(xiàn)良好，主要是剛性和改善性需求，投資性需求有限，因而未來受打壓的力度不大。第三，二三線城市的地產(chǎn)商有儲備規(guī)模優(yōu)勢，拿地時間早，地價成本低；區(qū)域或全國布局，相比龍頭公司而言成長性和利潤的確定性更強。
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