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海南旅游房地產催生候鳥式生活
來源：海南日報
作者：蔡于博 2010-01-09
中國人民的熱帶之家
———海南旅游房地產催生候鳥式生活
本報記者單憬崗 實習生張璐璐 吳維楊
陵水清水灣旅游房地產。 本報記者張杰攝
山城保亭旅游房地產。 本報記者蘇建強攝
內地居民借房展會了解海南樓市情況。 本報記者蘇曉杰攝
作為土生土長的海南人，經過與海南旅游地產13年的“愛恨糾纏”后，香港華商集團董事長符祥翠重新回到了文昌。
最近幾天，符祥翠旗下的同創碧海城北苑·藍色假日推出的限量版“貴賓卡”活動，受到了熱烈追捧。受航天發射場和國際旅游島建設的雙重影響，文昌房價一路攀升，已經從1000元/平米上漲到如今的近4000元/平米，價格短短3年內漲了3倍。
“海南正在建設全國人民的熱帶之家，誰進入海南旅游房地產業越早，誰就能搶得越大的商機。”他滿懷信心地說，華商集團將擴大在文昌的投資，2009年底至2010年上半年將投資1.5億元，啟動文昌市唯一的HOPSCA綜合體項目的建設。所謂HOPSCA，是英文單詞酒店、寫字樓、生態公園、超級購物中心、會所、公寓6個詞首字母的縮寫。“這樣的建筑群，是真正適合國際旅游島建設的旅游地產。”符祥翠說。
不僅僅是符祥翠，全國各地開發商都敏銳地嗅到了國際旅游島規劃帶來的機會。挾著國際旅游島的概念，海南再次進入人們的視野中心。國際旅游島將獲批的傳聞一出，股市就聞風而動，海南概念板塊一起飛漲。而實際上，對國際旅游島反應最快的還是開發商們，在國際旅游島正式獲批之前，各大知名房企早已紛紛進駐海南，就等國際旅游島項目落地了。
涅槃，海南地產20年輪回
翻開泛黃的歷史，海南房地產業留給國人的曾是不堪回首的過去。
1990年代的海南房地產泡沫中，800多億元資產化為550多座“爛尾樓”，給銀行體系造成了大量不良資產。學者蔡慎坤在其名著《海南十年反思》中用充滿嘆息的筆調寫道：“其實，在建省的最初幾個月里，使投資者感興趣的并不是房地產，而是農業和工業。”
該書為海南地產第一輪熱潮的形成與破滅描繪了大致的輪廓：建省之初，十萬人才下海南，所面對的主要問題是找不到地方住，房子成為最緊缺的商品，房價一路上揚，連那些準備來海南辦廠和搞農業開發的投資者也被吸引，轉而投資房地產。1992年上半年，不論投資商推出什么樣的房屋，也不論期房、現房，都可出手，投資回報率達100-250%。到1993年4月，房地產開發公司數量猛增到1500余家，連與之相關的廣告公司都多達3000家。
然而，好景不長。1993年7月，中央發布6號文件整頓金融秩序，海南房地產市場迅即由高溫轉入低溫，交易量急劇下降，房價一路暴跌。僅海口的空置房和停建工程就有近400萬平方米，這意味著即使再增加三四十萬人口，海口也不用再上新房地產項目。
經過十年的漫長時間，海南終于開始一步步從房地產泡沫的泥淖中掙脫出來，逐漸走上了健康持續較快發展的階段。隨著經濟的復蘇，海南房地產業擺脫了“爛尾樓”，尤其是隨著旅游產業的快速發展，海南的旅游地產業脫穎而出，成為海南的支柱產業之一。
早在2005年，海南在旅游業帶動下，就形成了以島外人士購買為主的房地產市場，使海南徹底擺脫房地產“泡沫經濟”的影響。海南省委省政府搶抓機遇、審時度勢，基于對區位、資源、環境、產業及市場的綜合認識，借鑒國際旅游業發達地區的成功經驗，為了又好又快地發展房地產，不失時機地提出把房地產業與旅游業緊密結合———發展旅游房地產，從此揭開了海南乃至中國發展旅游房地產嶄新的一頁，海南的旅游房地產從此步入持續快速健康的發展軌道，成為旅游業發展的重要支柱。
如今，從三亞往海口方向一路數過去，海棠灣、清水灣、香水灣、石梅灣、神州半島、博鰲、銅鼓嶺……隨著雅居樂、中信、富力、海興、華隆等大企業大項目的進入和開發，幾乎整個東部沿海已經很難找到一處沉寂的地塊。
從2005-2008年，海南省房地產開發投資分別為70.85億元、89.2億元、126.96億元、189.31億元，年均增長39%，其中80%直接用于旅游房地產及相關項目的投資。目前，海南建設運營的高端品牌酒店、度假村超過30家，銷售旅游房地產200萬平方米。
銷售，房子多半全國賣
隨著海南旅游房地產市場逐漸走上健康發展軌道，一個全新的概念詞，“海地產”開始在全國風行。
海南銀監局副局長王俊壽認為，“海地產”的得名源于海南省名，它根植于海洋文化的繁盛和人類精神層面回歸，伴隨著度假經濟、游艇經濟、深海經濟等國際旅游島概念的新興經濟形式而產生，以海南的土地及相關領域的開發為基礎，能夠滿足新型階層全新生活理念。
近年來，到海南購房，享受最佳居住環境，已成為國人的新時尚。這些島外購房客的腳步不僅停留在海口、三亞，隨著近兩三年海南房地產區域市場多極化局面的出現，他們的腳步正向海口、三亞以外島內其他市縣邁進。
“旅游地產的最大契機就來自人們經濟富裕起來后帶來的生活理念和方式的改變，而‘海地產’的迅速成型，又反過來影響著更多人的改變。”王勇是來自上海的IT精英，自從購置了博鰲中信千舟灣的房子后，他對海南旅游地產有了更深的認識，“現在我們認為除了工作和養育孩子，度假是很重要的生活組成部分，在海南買套房子，不僅是節假日有一處可以放松身心、海邊逐浪的休閑居所，享受原生態的寫意生活，同時，隨著旅游地產概念的廣泛傳播，物業投資價值凸顯，還可以分享這種升值帶來的經濟效益。”
由于來海南購房的人群在各地都呈現大幅攀升趨勢，以至于各地都盛傳，在海南購房的主體人群來自本地。例如，上海媒體就在不久前公開報道：海南房產市場80%被外省人士購買，其中60%來自長三角。海南黑龍江商會會長耿玉杰也曾表示，目前海南約有三四成房子賣給了黑龍江人，其中半數以上成為當地兒女們孝敬父母的禮物。
省房協數據顯示，2003年以來，海南旅游房地產銷售以年均30%的幅度快速增長，吸引了一批又一批游客來海南“首次觀光，二次度假，三次買房”。2005年以來，70%以上的商品住房銷往島外，其中年均銷往境外約400套，客戶遍布全國各省、市、區，以及美國、俄羅斯等25個國家和港澳臺地區。統計數據表明，去年前6月，島外人士購商品房分別占海口總套數和總面積的67%和68%，占三亞的81%和76%，均占瓊海的90%以上。而文昌更是驚人，其銷售的1150套商品住房，全被島外客買走。其中，三亞的房子有3%被韓、日、美、俄等國人買走。
路口，國際旅游島效應大
隨著國際旅游島規劃獲批的時間日見臨近，海南房地產業的發展又一次站到了命運的十字路口。
中國(海南)改革發展研究院院長遲福林認為，國際旅游島規劃一旦獲批，解決的將是困擾海南多年來的發展定位和發展方向問題，如果企業此時還猶疑不前，將再次失掉改變命運的機會。
雖然規劃被批準的時間還未最終確定，國際旅游島的廣告在海南已隨處可見。2009年11月18日在儋州舉行的第十屆中國海南島歡樂節，就以“國際旅游島，歡樂海南島”為主題；與此同時，第二屆國際旅游島大論壇也在海口開講。
“從2009年上半年，海南經濟剛從金融危機影響中舒緩過來，海南旅游房地產業就率先復蘇。其特征是海南的房價開始了新一輪的沖刺。”海口DC城中信保誠房地產公司總經理黃勇在海南地產業已浸潤十多年。他說，海口的房價目前已經漲至近六千元每平米。雖然此次上漲離不開全國房價上漲的大背景，但國際旅游島的刺激作用不容忽視。
萬科、雅居樂、中信、魯能、新世界、富力、寶安、天津泰達……不論是在海口西海岸、還是三亞椰夢長廊，無論是去美蘭機場的路上，還是嘉積到博鰲的路上，到處可見全國著名開發商的標牌。它們紛紛以大手筆的旅游地產投資，為國際旅游島的建設投下了贊成票。
“國際旅游島的概念對樓市還是有很大影響的。我們現在的地塊拍到三百萬元一畝，而幾年前還不到一百萬元。”海口市西海岸開發建設管理委員會主任鄧傳明坦承，雖然規劃還沒正式出臺，但已對該區的人氣有了很大帶動。他負責的西海岸起步區5000多畝地的招商引資工作，進展得十分順利，不久前他們剛剛和浙江三家企業簽署了戰略合作書，更多的企業會陸續入住，一個可能比三亞亞龍灣更漂亮的金沙灣將會建成。
據國家統計局公布的數據，2009年前10個月，我省房地產開發業在市場需求的強烈帶動下，房地產開發投資增長迅猛，共完成投資額219.61億元，同比增長50.1%，漲幅居全國第五位，已經超過上年全年189.31億元的水平，保持著較快增長勢頭。
規劃，精制全國熱帶之家
2009年11月22日上午，樂東龍沐灣畔洋溢著喜慶熱鬧的氣氛，龍沐灣國際旅游度假區項目在此隆重開工，將為國際旅游島建設增加一個國際一流旅游度假勝地。其中，由世界知名設計公司澳大利亞PTW設計的八爪魚酒店尤其引人矚目。PTW公司是一家具有120年歷史的建筑設計公司，其在中國最為有名的代表作就是北京的“水立方”。
如今在海南，通過國際招標，廣邀世界級設計公司對旅游地產項目進行設計已成業內慣例。例如在清水灣，雅居樂就是按照國際旅游島的標準，聘請了WATG、RTKL、AGC、SALA等世界級設計公司負責該項目的建筑規劃、市政景觀、室內裝修及高爾夫球場設計。
業內普遍認為，在建設國際旅游島進程中，海南旅游房地產將發生大的變化。
省國土廳廳長嚴之堯表示，海南擁有絕版的、世界一流的優質旅游資源，這就決定了“國際旅游島建設”不能只立足于國內唯一，在世界范圍內也要爭創一流。要充分利用后發優勢，杜絕低水平重復建設，在旅游項目開發、相關產業建設上向國際水平看齊。這需要很多政策的創新性支持，必須爭取國家給予“撬動產業發展的政策支點”，在與國際接軌的旅游產業發展上獲取更大的自由。
“凡事預則立，不預則廢。”省住建廳總規劃師宋祎認為，旅游房地產作為國際旅游島建設的重中之重，要在不可復制的唯一的優質資源上建立新天地，必須畫好藍圖，必須規劃先行。
宋祎說，海南房地產發展的重要目標之一就是與國際旅游島緊密結合，發揮互為客源互為支撐的良性作用，實現房地產和旅游雙贏。具體而言，就是要大力發展候鳥式度假、就業型度假和分時度假等度假居住地產和星級酒店、度假村、高爾夫球場、游艇俱樂部、主題公園等專業化旅游地產，強化房地產的旅游度假功能和旅游接待功能，使房地產，尤其是度假居住地產和旅游地產，成為海南國際旅游島建設的重要空間載體和核心旅游產品之一。
據悉，我省的旅游房地產建設自始至終堅持了規劃先行的原則。作為全國陸地面積最小，海域面積最大的省份，海南總共擁有1528公里的海岸線，其中50%-60%都適宜旅游房地產開發。但考慮到保護自然資源和可持續發展的要求，目前規劃的重點旅游度假區、景區面積為536平方公里，僅占全省國土面積的1.6%，而各區開發規模不超過規劃面積的10%；占海岸線長度166公里，為海南島總岸線的10%，國際旅游島的建設有著廣闊的發展空間。
本報記者單憬崗實習生張璐璐吳維楊
海南島：生態良好的長壽島
海南是難得的未受污染的凈土，人稱海南是“沒有污染的長壽島”。據國家環境狀況資料表明，全省總體環境質量全國領先，環境質量指數保持在一級以內。
海南全省大氣環境質量指數保持一級標準，許多指標還優于國家一類標準，居全國領先水平。水環境質量良好狀態，近海水、地下水和大部分地面水的水質符合國家一、二類標準，80%的水體達到或優于國家二級標準。人口普查資料顯示，海南人均壽命居全國之冠，全國每10萬人有百歲老人0.31人，而海南高達11.4人。
全省城市綠化率高于全國平均水平。海口市和三亞市作為全國首批優秀旅游城市，建成區綠化覆蓋率分別達到40%和44.3%，人均分共綠地面積分別達到9.5平方米和18.9平方米。整個海南就是一個天然的大氧吧。
海南省生態環境質量保持全國一流水平，不僅是度假休閑的首選地，也成為國內外人士投資置業的一方熱土。
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