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開發商曝內幕：賣地財政不變致保障性住房計劃打折
來源：經濟參考報
作者：許甲猛 2010-01-15
“賣地財政不變，肯定還會縮水、打折”
2010年被視為中國的“保障性住房啟動元年”，這一切源于國務院辦公廳發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。這一通知明確提出加快推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
然而，一位常年在珠三角、長三角和廣西、湖北、湖南等地從事房地產開發的房開商坦言：從二三代保障性住房的建設規律上看，保障性住房的供應肯定不會那么順利，習慣了“賣地財政”的地方政府，還是會壓縮、減少保障性住房的供應額度“壓保促商”，確保賣地財政的收入。
這位叫葉飚的開發商自述了親身經歷的保障性住房開發內幕。
第一代保障性住房：“馬太效應”明顯
第一代保障性住房稱為“經濟適用房”，由于申請門檻很低，國家和相關部門缺少嚴格的規定，房開商在開發過程中往往建成“大戶型”，這就導致真正困難的人買不起，實際銷售過程中，有錢人買了經濟適用房，隨著這幾年經濟適用房周邊地塊和樓盤的開發，這部分人恰恰獲益匪淺。
記者在廣西南寧興寧區金禾灣小區、澳華花園小區、江南富寧新興苑等小區中的經濟適用房，都存在著將此類房屋轉手出租的情況，價格從每月1100-2000元不等。
葉飚告訴記者，第一代經濟適用房的申請門檻較低，一些城市規定，只要沒享受過實物分房或實物分房面積沒達下限就可申請，雖然要求家庭人均年收入要低于相關部門每年向社會公布的上年度城鎮居民人均可支配收入，但實際上形同虛設。
葉飚說“熟悉政策的單位往往鼓勵職工申請經濟適用房，甚至幫助職工開出相關證明，以顯示其收入水平‘低于’城鎮居民人均可支配收入。房管部門信息完全不透明，就是透明也睜一只眼閉一只眼，這就導致了經濟適用房反而成了如今香噴噴的‘出租屋’。”
第二代保障性住房：“拿到項目就是揪心的開始”
“現在還搞保障性住房建設的房開商，要不是剛入行的‘入籠新雞’，要不是錢多得沒地方花的笨蛋，或者是頭腦發熱吃錯藥的同行。因為我親身經歷了建設保障性住房的悲哀事：錢沒賺到手，朋友吵翻了不說，卻壞了自己的名聲。”
葉飚告訴記者，2006年自己在湖北與朋友一塊投資開發了保障性住房。政府當初開出的價錢，認真計算還能賺到錢，沒想到幾年時間下來，不僅沒有賺到錢，還讓原來一塊合作的伙伴吵翻了天。原因就是房價天天漲，保障性住房的價格就是沒法漲。
“靠賣商鋪賺錢，商鋪的價格低得可憐。由于2006年至2007年間房價飛漲，導致原計劃建設保障性住房的地塊紛紛縮水，或者紛紛‘轉移’，移往地段較遠，教育環境、醫療設施等生活配套設施薄弱的地段。”
“最初幾年我們原來想不賺錢也能掙個好名聲。沒想到政府搞來搞去，居然還弄了個六連號出來，這樣的做法太讓我們難過了。”
“賣地財政不變，保障性住房計劃肯定會‘縮水‘打折’”
葉飚給記者看了這樣一份南寧市一塊保障性住房的建設計劃：500畝，容積率2.0，單價45萬元每畝，工期三年，一層做商鋪或車位，開發商定價銷售，3-4米，二至三層政府按2000元每平方米全部回收。政策優惠：三通一平后可付三通一平費用的30%，下完地基付80%的地基費用，地級以上部分以85%按月結算；土地款可在6個月內付清，報建費全免，無所得稅，營業稅5.3%至5.5%。
“這些算下來，樓面地價需要花費340元左右，加上建筑成本800元左右，每平方米也就是1200元左右。加上小區的綠化、水電管網布置等，每平方米價格成本肯定要在1700元至1800元左右，政府按照2000元每平方米價格回收，賣樓盤根本賺不到錢。小區的商鋪往往只能等著升值，或者房開商自己經營。”
“最要命的政府的結算方式，表面上看白紙黑字的協議，幾乎每次結算的時候，相關部門就會有10天半個月甚至1-2個月的‘結賬期’，不給點這些部門‘好處’，錢就拖著不到賬。如果全靠銀行貸款來運作，沒有自有資金作為支撐，那么拿到保障性住房地塊的房開商，就是在‘找死’。”
“本來一些保障性住房項目確實可以做成‘樣板工程’，但地方政府往往從地塊下手，‘吃拿卡要’，以按時支付各類款項為條件，要求房開商‘壓縮綠化面積’、‘公共面積’，以挪給周圍效益更好的樓盤。原因很簡單，保障性住房項目的規劃動不了，就只能在實施過程中做些手腳，讓周邊的樓盤從中受益。”
“一些地方政府從骨子里不想發展保障性住房，因為這會直接減少財政收入。也會導致相當一部分政府官員前期囤積的商品房價格上漲乏力。只要不改變‘賣地財政’的現狀，保障性住房就容易從時間上延長，從質量上‘縮水’。”
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