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海南房地產市場發展隱憂凸顯 亟須加強調控
來源：新華網海南頻道
作者：蔡于博 2010-01-22
1月21日，海口市萬綠園一帶海域正在填海造地，修建高檔小區。 近半個月來，受海南國際旅游島建設上升為國家戰略的“利好消息”刺激，海南房地產市場快速升溫。海口、三亞等一線城市房價一天一漲，吸引國內外購房客蜂擁而至，島內一時出現搶購商品房的“狂熱”局面。
新華社記者 趙穎全 攝
新華網海南頻道１月２１日電（記者周慧敏 鄧伽）自國務院發布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》后，海南國際旅游島建設成為全國關注的焦點，海南的房地產市場隨之被熱捧。來自全國各地的炒房大軍涌入海南，導致海南房價大幅上漲。一時間，地產商捂盤惜售、不按申報價格明碼標價、樓盤一日一價、購房者慨嘆無房可買等等怪現象層出不窮。
專家認為，目前海南房地產市場已經扭曲，很容易引起房地產市場泡沫，亟須加強監管和采取多手段調控。
——海南房地產瘋狂之怪現狀
早在去年１１月，海南將建國際旅游島的消息就已經傳開，并推動海南房地產市場急速升溫。統計數據顯示，去年１２月的海口房價漲幅居全國第三位。而自今年１月４日國務院頒布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》以來，更多的開發商和炒房客聞訊而來，推動海南房地產價格飆升。
為了遏止國內外熱錢借海南國際旅游島建設之機，在海南過度炒作房地產項目，１月１５日，海南省出臺一項新政：暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。然而，自“兩個暫停”政策公布后，海口、三亞、瓊海以及更多二三線城市房價立即上演瘋狂上漲，甚至一日一價，海口有的樓盤一天上漲５０００元。更有一些原本銷售火爆的樓盤在一夜之間突然封盤，坐地起價。一些原打算于近期開始認購的樓盤也就此打住，囤積居奇。
記者近日走訪了海口市多家樓盤發現，前段時間瘋狂的樓市買賣突然冷清下來，絕大多數樓盤的售樓人員對于看房者都是同樣一句話：“沒有房子了！”很多看房者表示無奈，一些看房者還向記者表示：“這是在捂盤，他們肯定有房。”
位于定安縣的昌茂中潤溫泉水城一期近期已經售罄。一位銷售人員告訴記者，原本打算２月初開始內部認購二期樓盤的計劃已經被推遲。“現在政府停止批地，地更加值錢了，房價肯定還要繼續漲。”他說，“我們現在也不確定二期什么時候開賣，能拖就拖。”
一位來自內蒙古的張先生告訴記者，受各地親戚朋友的委托，他連續半個多月以來，每天都在看房、買房，甚至一天買幾十套。他向記者透露，不是所有人都能買到房子的。一些樓盤售樓人員在銷售時會看對象，只有對方是大客戶時才肯出售。
除了新建樓盤外，海南二手房市場也是十分火爆。記者從海口鑫鴻泰房產代理有限公司了解到，元旦以來，應房主要求，二手房價格不斷發生變化，從一日一價到一日幾價。一位看房的海口市民王女士告訴記者，她本想買一套房送給兒子結婚，但由于最近房價瘋漲，她開始考慮二手房。沒想到在了解二手房市場后發現，二手房漲價同樣離譜。“你看這二手房價格，一套都是１００多萬，都快趕上新房了，還不如去買新樓盤。”她說。
而自“兩個暫停”政策出臺后，很多二手房房主干脆停止出售，目前海口市一些房產代理公司手中的房源十分緊缺。某代理公司置業顧問吳珊告訴記者，雖然每天看房的人很多，但公司幾乎已沒有房子可賣了。
——非理性跳躍式上漲背后存隱憂
在全國范圍內房價上漲過快的背景下，今年年初國務院辦公廳出臺的“國十一條”明確提出，要合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，加強風險防范和市場監管。《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》也明確提出要“保持房地產業平穩健康發展”。而目前海南樓市的這種跳躍式的價格上漲，已經呈現出諸多非理性的因素，嚴重超出了海南經濟發展的速度，也必然會引起一系列的連鎖反應。海南大學金融系教授馬國強認為，這樣的漲幅很容易引起房地產市場的泡沫，以至于嚴重影響金融業的安全。
房地產價格瘋漲無形中抬高了開發商的心理預期，更加劇了“捂盤”“囤地”等行為。從海南建設國際旅游島行動計劃獲得國務院原則同意至今，海南開發商的心理預期就在不斷提升。眾多房地產開發商從２００８年下半年開始就一直聲稱，海南樓市有別于內陸省份，未來只會漲不會跌。專家分析，海南出臺兩個“暫停”之后，在短時間內使開發商手中的土地和樓盤成為稀缺資源，導致市場預期盲目樂觀。開發商在“唯我獨家”的心理預期下，將會千方百計握緊手中的資源和稀缺商品，哄抬價格、捂盤惜售、囤地等現象將持續相當長一段時間。
樓市價格虛高刺激了購房者“炒房”投機的沖動，加劇資源浪費。曾在海南瓊海投資開發樓盤的房產商程志華認為，目前，從瓊海市的基礎設施和市場分析，瓊海在售樓盤的價格普遍虛高，投資價值不大，然而仍然有大批購房者前來買房投資。這其中，更多購房者是抱著“投機”的心理，一出手就是幾套、幾十套，然后在短期內出手。海口市民鄭女士說，早期她在海口買了２套房、瓊海１套，現在市場價格漲幅大大超出她意料，于是決定近期將瓊海的房子高價轉手賣掉。海南大學金融系教授馬國強說：“我個人認為海口房價一直偏高，房子的閑置率很高，超過七成的外地購房者每年只是幾個月呆在海南。這樣就造成嚴重的資源浪費。同時他們炒房的行為也進一步推高了海南的房價。”
一些業內人士表示，目前海南房地產市場扭曲還可能刺激市縣地方政府違規或變相賣地的沖動。而且，一旦匯率變動或國際國內大環境變化，就會使游資撤出，海南樓市將面臨再次崩盤的危險。
——亟須加強監管和多手段調控
海南省人大財政經濟委員會副主任委員林詩鸞認為，房地產業是海南省的優勢產業，國家有關部門近期密集出臺控制房價政策，對海南房地產來說既是挑戰也是機遇。一方面，國家政策對房地產業的影響還不明朗，市場觀望氣氛濃厚，對以島外銷售為主的海南房地產業將會造成一定影響。另一方面，在國家調控政策下，海南房地產的優勢進一步顯現：一是海南整體房價與全國一線城市有差距，有較大上升空間；二是海南房地產有獨特的資源優勢；三是通脹預期導致房地產投資需求有可能進一步提高。
針對當前海南部分城市房價上漲過快等問題，海南省住房和城鄉建設廳負責人表示，將采取多項措施加強調控，整頓規范市場，嚴查違法違規行為，加快已立項房地產項目建設進度，提供持續穩定房源，加快保障性住房實施力度，加快編制各市縣房地產業近中期建設計劃。
在規范房地產用地管理、促進房地產市場健康穩定發展方面，海南國土部門近期抓緊開展全省建設用地開發利用情況調查摸底工作，在摸清底數基礎上，進行分類處置，加快土地資源合理開發利用；進一步加強對保障性住房用地供應和服務保障，嚴格落實房地產供地中保障性住房用地比例，向社會公開保障性住房用地的規劃方案、建設地塊和戶型設計標準。
海南人大財經委專家認為，海南房地產業關鍵是要科學規劃，引導其健康發展。一是政府對土地出讓要統籌規劃、有序供給，有計劃地開發利用土地，避免短期行為，不能為了追求短期經濟效益搞一窩蜂，要保護好沿海一線地，合理開發利用，注重旅游項目開發建設，防止商品住宅開發在沿海一線與旅游項目爭地；二是要堅持走精品、高端路線，不搞低水平重復建設；三是要加大保障性住房建設，滿足低收入人群的基本住房需求。
海南省政府研究室調研處調研員黃駿認為，海南應建立省級土地儲備整理制度。海南是個小省，國土面積有限，建立省級土地儲備整理制度，是增強省政府對全省土地供應調控能力的重要手段。實施以省政府為主導的土地儲備整理制度，建立健全土地儲備整理機制，通過省政府對土地的統一規劃、統一收購、統一儲備、統一整理、統一供應，進一步增強省政府對土地供應的控制能力。
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