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杭州買不到海南地圖了？海南樓市狂歡進(jìn)行中
來源：杭州日報(bào)
作者：蔡于博 2010-01-28
跑了幾個(gè)書店買不到海南地圖
翁永堂，美都控股副總裁。作為有幸提前潛伏進(jìn)海南的浙江開發(fā)商之一，翁永堂見證了近期海南樓市的急劇變化。
不過，翁永堂先給我們講了一個(gè)發(fā)生在最近幾天的故事。
在去海南之前，他想在杭州先買張海南地圖，跑去書店，一問沒了，再跑一家，也沒了，接連又跑了好幾家，結(jié)果偌大一個(gè)杭州城竟然買不到一張海南地圖了。
那些買了海南地圖的杭州人，估計(jì)目前正忙碌地穿梭在海南的各個(gè)樓盤之間。翁永堂說，前段時(shí)間在海南的時(shí)候，碰到了幾個(gè)溫州來的煤老板，下手那是相當(dāng)?shù)墓麛啵蝗速I一棟，每棟得個(gè)把億。當(dāng)然，蜂擁前往海南淘金的并不只有江浙一帶的投資者，其實(shí)占更大比例的是北方人，東北三省的、山西的、陜西的，還有山東的都不少。相對于北方寒冷的冬天而言，海南確實(shí)是一個(gè)溫暖的天堂。對于許多北方人來說，海南已不僅僅是一個(gè)休閑度假之地，而是實(shí)實(shí)在在的第二居所。有些北方的老人在海南買了房子以后，一年中有半年是在海南度過的。
在翁永堂看來，雖然江浙人和北方人同樣是在爭搶海南的房子，但還是有些區(qū)別。江浙一帶的民間游資實(shí)力比較雄厚，盯上的都是一線海景住宅或者是海邊的別墅產(chǎn)品；而數(shù)量龐大的北方人則相對比較喜歡性價(jià)比較好的中低端房產(chǎn)，包括當(dāng)?shù)氐亩址俊?
美都控股目前在海南有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)位于海口，精裝修的一線海景房，已經(jīng)在這一輪樓市狂潮中基本消化光了；另一個(gè)位于瓊海的項(xiàng)目也已經(jīng)開工，三四月份的時(shí)候就上市了，按目前的勢頭來看根本用不著擔(dān)心銷售問題。翁永堂說，自從海南國際旅游島的規(guī)劃獲批之后，海南當(dāng)?shù)氐挠行潜P干脆封盤不賣了，以前的爛尾樓現(xiàn)在也都動起來了。
不過，對于火熱的海南樓市，翁永堂保持了作為一個(gè)局內(nèi)人的清醒。“這種熱度能不能持續(xù)是個(gè)問題，”翁永堂說，海南的現(xiàn)狀與規(guī)劃中的國際旅游島還有相當(dāng)大的距離。海南的發(fā)展并不是特別的均衡，城市配套設(shè)施、交通設(shè)施以及各種軟件都不完善，目前也只有三亞、海口和博鰲幾個(gè)地方好一點(diǎn)。要成為國際旅游島，就目前的三亞而言游客接待能力就是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)，特別是春節(jié)的時(shí)候就不行。“海南提出打造東方夏威夷，夏威夷我去過，說實(shí)話海南和夏威夷的差距還非常大。”翁永堂說，火熱之后的海南樓市也許會迎來一個(gè)冷卻的行情。
“你是浙江人就買四套吧”
葉元加，浙江永康購房者。見到他的時(shí)候，他剛從海南回來，一見面就感嘆去海南的機(jī)票難買，打折票更不用想了。“賓館酒店也很擠，住店的都是不同口音的外地人，吃飯走路都能見到在討論房子的外地人。”葉元加說。
“其實(shí)在我看來，三亞的城市建設(shè)還沒我們永康好，這么多人沖過去，都是奔著前景去的。”葉元加這次去海南是跟一幫親戚一起去的，本來打算邊看房順便去玩一玩，結(jié)果一個(gè)星期下來時(shí)間都花在看樓盤上了，根本沒有好好玩過。他們基本上都是白天出去跑售樓部，晚上集體在賓館里看樓書，一起商量對策。
在他們跑的這些樓盤中，有些還沒來得及領(lǐng)出預(yù)售證，但不少客戶已經(jīng)在交定金了。具體的開盤價(jià)格其實(shí)也還沒有最終定下來，唯一確定的就是那些房源可以挑選。定金要100萬元，等到開盤的時(shí)候如果不能接受開盤價(jià)格，可以退還這100 萬元。葉元加笑稱如今海南的樓盤銷售人員也是全國最牛的，當(dāng)他提出想看看樣板房時(shí)，銷售人員根本無暇理會，直接回答說目前不接待參觀樣板房。
讓葉元加印象最深刻的是三亞一個(gè)叫“半山半島”的樓盤，三面臨海。葉元加去的時(shí)候，“半山半島”剛開盤不久。當(dāng)?shù)弥~元加是浙江人后，售樓小姐明顯熱情了許多。介紹了樓盤的簡單信息之后，售樓小姐指著沙盤對葉元加說：“葉先生，這四套要么你都買了吧。”葉元加很奇怪地問為什么，售樓小姐的回答讓葉元加哭笑不得：“四套不多啊，你們浙江人在我們這里都是一排一排買的啊。”
不過，葉元加最后還是沒有下手。“我們這個(gè)親戚團(tuán)，這次真正下手的只有一個(gè)人。不是我們不想買，只是可選擇的樓盤其實(shí)并不多。條件好一點(diǎn)的海景房價(jià)格又非常高，不敢下手，追高了擔(dān)心以后的升值空間有限。不過，過一段時(shí)間我們還要去一趟，再看看有沒有機(jī)會，畢竟海南島有先天性優(yōu)勢，買套海景房以后也隨時(shí)可以去住。”
其實(shí)，葉元加只是眼下急匆匆南下的浙江資本的一個(gè)縮影，最近關(guān)于浙江人在海南大舉購樓的故事不絕于耳。據(jù)說一對寧波夫婦在同一個(gè)樓盤一口氣買下了24套海景公寓，還是一次性付款。他們簽約的樓盤，每套面積約100平方米，均價(jià)120萬元/套。與這對寧波夫婦同一批前往海南的購房團(tuán)團(tuán)員，每人普遍入手了三四套。還有部分客戶，沒有親自前往海南，直接把錢打入了房產(chǎn)公司賬號。
究竟有多少浙江人已經(jīng)前往海南淘金，至今無法做一個(gè)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)。之前曾經(jīng)有過“十萬浙商攜300多億元海南炒房”的傳聞，但是普遍被認(rèn)為是夸大了。目前浙商在海南興辦了各類工商企業(yè)千余家，主要從事制藥、商貿(mào)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、水產(chǎn)養(yǎng)殖和餐飲旅游等行業(yè)。據(jù)了解，早在十年前海南處于低谷時(shí)，一些浙商看中海南的優(yōu)惠政策，就已悄然“潛伏”其間。目前，這些項(xiàng)目全部累計(jì)投資總額確實(shí)有300多億元，但是這 300多億元并不是全部投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目上。
“鳳凰傳奇”唱響海南
火熱的海南樓市，誰又是最火的樓盤？答案當(dāng)然是三亞的鳳凰島，不過在海南演繹“鳳凰傳奇”的開發(fā)商，卻是杭州飛出去的“金鳳凰”。
開盤當(dāng)天，鳳凰島一期700套房即售罄，均價(jià)高達(dá)6.5萬元/平方米以上。這樣的銷售奇跡，不但在海南創(chuàng)下銷售紀(jì)錄，在全國也屬罕見。甚至有人說，就沖著鳳凰島門口懷揣現(xiàn)金還買不到房的火爆場面，鳳凰島就算賣到10萬一平米，也還是不缺市場的。
這就是傳奇的鳳凰島，背后的打造者正是杭州的國都房產(chǎn)。鳳凰島是在大海礁盤上堆填而成的人工島，全長約1250米，寬約350米，通過約395米長的海上觀光大橋與三亞市中心城區(qū)相連，也是國際旅游島重點(diǎn)規(guī)劃的“陽光海岸 (論壇 新聞 視頻)”開發(fā)規(guī)劃的核心，總體投資超過百億。項(xiàng)目包含七大部分，即超星級酒店(國際會議中心)、國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會所、海上風(fēng)情商業(yè)街、國際游艇會、奧運(yùn)主題廣場和鳳凰島國際郵輪港，形成集旅游、度假、居住、養(yǎng)生功能為一體的綜合體項(xiàng)目。
“我們對于這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)比較有自信，但是開盤的情況還是有點(diǎn)讓我們想不到。”剛從海南回來的國都房產(chǎn)企劃部負(fù)責(zé)人徐敏兒告訴我們，在開盤前鳳凰島在全國各地做過多場推介，意向客戶已經(jīng)積累了很多，依靠項(xiàng)目本身的優(yōu)越地理位置和產(chǎn)品品質(zhì)，公司對銷售是非常有自信的。不過，這次開盤恰逢海南國際旅游島整體規(guī)劃獲批，銷售情況確實(shí)還是超出了想象。
“房子賣光了，但排隊(duì)等待的人還是很多，等的就是我們下期的房源。”徐敏兒說。
有杭州的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露說，半年前國都房產(chǎn)內(nèi)部對于鳳凰島的價(jià)格定位還是在3.5萬元/平方米左右，如今賣到這樣的價(jià)格照樣搶光，足見國際旅游島的威力和消費(fèi)者對于鳳凰島的認(rèn)可。
也有人認(rèn)為，鳳凰島是浙商以及杭州開發(fā)商的驕傲。當(dāng)年國都控股以控股形式收購了鳳凰島項(xiàng)目，使三亞眾誠國際成為國都控股的一個(gè)子公司。作為杭州的老牌開發(fā)商，國都并不追求在國內(nèi)市場的全面開花，而是力求外地的每一個(gè)項(xiàng)目都對當(dāng)?shù)赜猩钸h(yuǎn)的影響。像鳳凰島這樣的頂級旅游項(xiàng)目，非常符合國都的“胃口”。
回憶一下，當(dāng)年國都房產(chǎn)出擊海南之際，正是萬科、凱德 (論壇 新聞 視頻)、復(fù)地等越來越多的國際國內(nèi)房產(chǎn)大鱷殺進(jìn)杭州之時(shí)。西子湖畔展開新一輪房地產(chǎn)競爭的時(shí)候，杭州本土的開發(fā)商加快了在外地?cái)U(kuò)張的腳步。在經(jīng)過原始積累之后，“走出家門，到外面去發(fā)展”成為當(dāng)時(shí)杭州不少實(shí)力派開發(fā)商的選擇。
目前在海南投資了房地產(chǎn)項(xiàng)目的浙江企業(yè)，包括耀江集團(tuán)、國都控股、吉利集團(tuán)、中凱企業(yè)集團(tuán)、中國廣廈集團(tuán)、美都控股、浙江二輕集團(tuán)、天朗投資、華立地產(chǎn)、溫州國光房產(chǎn)、浙江世貿(mào)君瀾酒店集團(tuán)等十多家企業(yè)，都是在新政策尚不明朗時(shí)就已注資開發(fā)。
而浙江企業(yè)參與的項(xiàng)目，開發(fā)模式各不相同。譬如國都控股聯(lián)手眾誠國際，耀江集團(tuán)聯(lián)手海德股份，南都房產(chǎn)集團(tuán)則聯(lián)手寧波埃美柯投資有限公司和中科聯(lián)控股集團(tuán)等等。也有像中凱企業(yè)集團(tuán)、溫州國光房產(chǎn)這樣打自主品牌的。而更多的浙江資本打出的是旅居概念牌，即“地產(chǎn)+酒店”，或“地產(chǎn)+旅游”，其中以浙江世貿(mào)君瀾酒店集團(tuán)、美都控股、吉利集團(tuán)等最具代表性。
海南不會重蹈當(dāng)年覆轍
“要賺錢，去海南”，這是90年代的口號。“那是一個(gè)瘋狂的時(shí)代。”經(jīng)事的人，無論成王敗寇，都認(rèn)同這一判斷。
1992 年初，鄧小平發(fā)表“南方講話”，海南房地產(chǎn)市場開始發(fā)狂，高峰時(shí)期，這座總?cè)藬?shù)不過655萬的海島上 (論壇 新聞)竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。“十萬大軍下海南，各大財(cái)團(tuán)搶地盤。”滿大街都是各地口音的炒房炒地者，他們口中吐出一個(gè)個(gè)驚人的天文數(shù)字，數(shù)字背后卻只是一塊不毛之地，或是剛剛挖了個(gè)坑的“大廈”。這些天文數(shù)字還在不斷膨脹，直到演變成一個(gè)令其原形畢露的詞匯：海南地產(chǎn)泡沫。
如今，面對著新一輪的開發(fā)熱潮，海南究竟是泡沫再起還是華麗轉(zhuǎn)身？
在浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬看來，海南本身有非常好的自然優(yōu)勢，再加上現(xiàn)在國際旅游島的定位，短期房價(jià)走高也是不可避免。海南房地產(chǎn)由于93、94年的泡沫破裂之后確實(shí)經(jīng)歷了一段較長時(shí)間的靜默期，不過從2002年、2003年開始就已經(jīng)逐漸啟動，重新進(jìn)入上升期，只是當(dāng)時(shí)很多人都還沒有覺察到。這次國際旅游島的規(guī)劃通過以后，政策力度非常大，于是海南樓市的想象空間一下子打開了。于是，房子一天一個(gè)價(jià)，呈現(xiàn)幾何式跳躍，當(dāng)然如果盲目追高的話肯定是會有風(fēng)險(xiǎn)的。
不過，盡管如此，虞曉芬認(rèn)為這一輪的海南樓市狂潮與93、94年的房產(chǎn)泡沫還是有著本質(zhì)性的區(qū)別。首先是因?yàn)?0年代的時(shí)候國人的收入與現(xiàn)在相比還處于一個(gè)比較低的水平，財(cái)富積累還比較薄弱，對于旅游度假產(chǎn)品的消費(fèi)需求還跟不上當(dāng)年的開發(fā)體量。與之相比，現(xiàn)在的海南開發(fā)更具天時(shí)地利，時(shí)機(jī)比當(dāng)年成熟。還有另外一個(gè)重要原因是，當(dāng)年參與海南開發(fā)的很多都是國資企業(yè)，當(dāng)時(shí)海南的土地市場也非常不規(guī)范，而這次海南的開發(fā)，更多的民營開發(fā)企業(yè)參與了進(jìn)來，民營開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識相對比較高，再加上現(xiàn)在海南當(dāng)?shù)卣畬鞘械囊龑?dǎo)在加強(qiáng)，因此新一輪的海南開發(fā)熱潮不至于重蹈90年代的覆轍。
“當(dāng)然，這并不意味著就沒有風(fēng)險(xiǎn)。對于浙江的開發(fā)商來說，以后去拿地的話要拿合適的地，在比較中作出理性判斷，而不是一味地拿高價(jià)地，盲目性追高。”虞曉芬說。
海南！海南！
時(shí)隔22年，海南夢想之旅再次起航。
1 月4日，國務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》正式出臺，將海南國際旅游島建設(shè)提升為國家戰(zhàn)略。1月6日，國務(wù)院新聞辦舉行專場新聞發(fā)布會，宣布海南國際旅游島規(guī)劃綱要獲得中央批準(zhǔn)，計(jì)劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。
于是，“海南”兩字變得炙手可熱。海南遍地是金？海南滿大街都是提著一麻袋一麻袋現(xiàn)金等待購房的東南西北人？海南的房子一天一個(gè)價(jià)？海南的樓市賣斷貨了？
這就是眼下傳說中的海南。盡管相隔遙遠(yuǎn)，這些傳說卻依然漂洋過海，牽動著杭州樓市的心。早在半個(gè)月前，我們就曾聽到有杭州開發(fā)商感嘆：如今浙江民間資本都涌向海南了，杭州樓市會不會失血？
那么，這種擔(dān)憂有沒有必要，如今海南樓市究竟正在上演什么樣的故事，浙江的開發(fā)商、購房者究竟如何淘金海南？
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