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海南旅游島規劃擬海邊一線地不得開發商品房
來源：21世紀經濟報道
作者：蔡于博 2010-01-30
海南處在了被炒作的風口浪尖。能遏制這股炒風的一度被寄望于《國際旅游島規劃綱要》。
但原本定于在1月25日在《海南日報》，以整整五個版面進行公開發表的這份規劃綱要最后仍不見影子。
這讓市場在猜測中再度肆虐。
1月28日，本報記者獨家獲得了這份由相關部門主導的規劃方案(草案)。草案強調，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發展，不得用于商品房開發。
“這也可能是規劃草案遲遲沒露面的原因。”海南一位知情人士告訴記者。
這份剛剛于1月17日定稿的草案，根據行政的流程，將下發征求意見，最后修改后大概于3月份左右報送國務院審批。
今年1月4日，國務院發布《推進海南國際旅游島建設發展若干意見》，激起了各界對國家旅游島的關注。
“在過去20多天里，海南建設國際旅游島受關注的程度和范圍已經堪與22年前建省辦經濟特區相媲美。”在剛剛召開的海南省政協會上，海南政協代表鐘業昌說。
1月15日，海南政府宣布在國際旅游島規劃獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發項目。
受到關注帶來的副產品就是海南房價再度遭到爆炒。“一天一個價，你還是抓緊時間吧。”海口海甸島某銷售部經理表示。這樣的言辭已經不被視作漫無邊際的推銷。
按照初步計劃，如果該《總體規劃》能在3月底獲得國家發改委批準，則海南的商業性開發土地出讓將會在屆時“解禁”。而海南“限地令”解禁之時，新的土地供應有可能引導海南新一輪開發格局。
一線海景房或將不再開發
推進國際旅游島，卻掀起地產爆炒，這是現實。
在期盼國際旅游島的日子里，海南房地產無疑是最受益的。海南地產界人士表示，以海口市海甸島的地產項目為例，兩三年前拿地的樓面地價不過1000余元每平米，但如今房價已經漲至近萬元每平米。
在海南，一線海景房最為受益。從三亞度假歸來的深圳游客介紹，亞龍灣某樓盤房價漲到了12萬元每平米。
但是草案已經對一線海景房發出了禁令。草案強調，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發展，不得用于商品房開發(不產生經營性收入的房地產)，岸線土地由省土地公司統一進行一級開發，后按照每年新增岸線不超過2%的比例進行招拍掛。
禁令還包括，所開發的項目必須符合《規劃綱要》，按照“項目帶土地”的原則，經過省旅游規劃委員會規劃審批后進行項目開發，距離最高潮位線2km以內建筑物不超過30m，濱海旅游區綠地率大于60%，容積率小于2.0，建筑密度小于30%。
知情人士擔心，如此規定可能造成一線海景房的房價繼續暴漲，這也可能是規劃草案遲遲沒有露面的原因。
《總體規劃》(草案)顯示，海南將“使房地產業成為海南省的支柱產業”。
但是面對高不見頂的房價，海南省省委書記衛留成坦言，面對國際旅游島獲批后的海南房地產熱潮，無論是在心理、法規及規劃等方面，海南的準備都欠充分。
“強島富民是國際旅游島建設的根本出發點。”1月26日，在海南省“兩會”期間，面對日益高漲的海南房地產熱，衛留成如是表態，“至少在未來30年內，房地產都是海南的支柱產業。但如果海南人民的生活依然貧窮落后，那就背離了國際旅游島建設‘富民’這一出發點，意味著國際旅游島建設是項失敗的事業”。
如何實現“強島富民”？《總體規劃》(草案)為未來這個國際旅游島定下了地產布局。
草案規定，將旅游度假的一線土地主要開發建設酒店，購物場所，不夜城、酒吧等娛樂場所，文化體育展館等滿足公眾消費的經營服務類旅游房地產項目，二、三線土地主要開發建設景區住宅(風格別墅)以及度假長居型地產。
從空間布局看，旅游地產和商業地產將形成三大圈層、南北兩極和東西兩翼。
三大圈層。即海岸圈層，房地產重點發展區；臺地圈層，房地產適度發展區；山區圈層，房地產限制發展區。
南北兩極。以海口、三亞為中心，形成海南房地產開發的南、北兩大極核，并輻射帶動周邊房地產發展。
東西兩翼。東部沿海以旅游房地產為特色的房地產發展走廊；西部沿海產業配套與旅游度假相結合的房地產發展走廊。
但政策的尷尬卻在于，一方面要適當遏制爆炒地產，另一方面卻又為炒作提供了各種方便。
為了促進海南旅游地產和商業地產發展，《總體規劃》(草案)在購房入戶政策上，建議降低外籍人士購房的門檻，取消限制辦理居住證，推動開展房地產信托基金試點。
分析人士表示，海南，特別是三亞的住房產品結構比較特殊，多數是島外購買者用來度假的，將其看做投資也可以，將其看做自己的度假居所則是自主性需求。這一類商品房的開發具有移民性質的特點。如果海南省降低入戶標準，無疑對海南省商品房空置率一直較高的狀況有所改善。
瘋狂的房價
“瘋狂的背后就是泡沫。”面對著節節攀升而又高不可測的房價，李宏依舊在享受著泡沫背后短暫的喜悅。
1993年的地產泡沫似乎又在重演。通過稍微靈敏的嗅覺，李宏在09年初已經出手拿到一套“國際旅游島”的“概念房”。如今，通過幾個月的時間，僅僅通過搶占買房預付定金再轉手高價出讓的手法，李宏用賺取的資金在海口又高價拿下一處房產。
其實早在《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》發布之前，海南樓市已經持續高燒。
以2009年12月為例，國家統計局發布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數顯示，三亞以5.1%的環比漲幅排第一，海口以3.3%排第四。而搜房網提供的最新數據顯示，海口商品房銷售均價已經達到9110.03元／平方米，三亞的均價幾邁萬元大關。與此同時，瓊海、博鰲等海南省內城市的新房均價相比2009年初，也漲了近1倍。
其實在高燒之前，海南樓市已經預熱許久。
2008年，海南省全年房地產開發投資189.31億元，增長48.4%。2009年，海南省房地產開發投資達316.63億元，而2008年海南省全年財政收入的總和為317.17億元。
作為“國際旅游島”的開局之年，海南省房地產依舊昂首闊步。海南省住房和城鄉建設廳有關負責人透露，2010年房地產行業開發投資計劃完成330億元，同比增長15%；商品房施工面積將達到2500萬平方米，同比增長25%，其中商品房新開工面積將達到900萬平方米，同比增長13%。
在1月29日閉幕的海南省兩會期間，海南省省委書記衛留成表示，海南“十一五”期間的重點是打基礎，“十二五”初期是快速發展的準備階段，而“十二五”中后期則有望進入快速發展期。要實現“快速發展”，單就GDP而言，年增長速度不能低于14%或15%。
被衛留成視為國際旅游島建設注入了強大的發展動力的海南把2010年GDP增速定為10%以上。
博彩業的突破
值得一提的是，草案對海南發展博彩業較此前的《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》有了進一步突破，主張開發合理的有中國特色的博彩項目，用疏導的方法滿足人們娛樂和消遣的需求，吸引大批境外高端游客來海南休閑度假、娛樂和消遣，帶動旅游業、娛樂業的發展。
而在《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》的表述中只稱海南可以試辦一些國際通行的旅游體育娛樂項目，探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票。
這意味著，外界備受關注的“賭場”并非不可能存在。
記者在飛機上遇到了兩位澳大利亞某公司的人員，據他們介紹正式來海南考察建設賭場的可能性。
除了博彩業之外，建設海南國際旅游島，是國家的重大戰略部署，規劃草案在政策、資金、項目安排等方面非常詳細。
如在投融資政策方面，將按照西部大開發政策；發行旅游企業支持債券。根據國家關于企業債券發行的規定和辦法，鼓勵和支持符合條件的海南省旅游企業發行企業債券。
在財稅政策方面，將研究制定在海南境外旅客購物離境退稅的具體辦法和離島旅客免稅購物政策實施辦法，上報國務院批準執行。積極引進大型免稅集團和大型商業公司建設、經營免稅店。
其他配套政策還包括，在海南省金融機構開展景區經營權和門票收入等質押貸款業務。
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