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中國擬立法規定政府與住戶共有經適房產權
來源：廣州日報
作者：許甲猛 2010-02-05
中國擬規定政府與住戶共有經適房產權
核心提示：清華大學法學院教授日前透露，中國已經開始起草《住房保障法》。據起草小組專家介紹，在這個內部討論稿中，關于經濟適用房的產權問題，規定將由出資的地方政府和保障對象共同擁有經濟適用住房產權，出資比例主要根據土地使用和建筑及安裝費用比例確定。
廣州日報2月3日報道清華大學法學院教授日前透露，我國已經開始起草《住房保障法》。這部法律的起草和進展情況如何?《住房保障法》究竟能夠對居民住房起到什么樣的保障作用?本報記者昨日專訪了《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學法學院副院長、清華大學房地產法研究中心執行主任申衛星教授。
記者：請介紹一下這部法律的定位和起草進展情況?
申衛星：這部法律定位于社會法、基本法，是保障性的、具有社會福利性質和社會財產再分配性質的法律，而不是一部社會救濟性質的法律。該法由國家住房和城鄉建設部住房保障司主持，清華大學法學院組織專家，討論起草形成一個該法的理論版本，同時，深圳住房保障中心起草一個該法的實踐版本。目前，這兩個版本均已起草完成并融合，成為國家住房和城鄉建設部住房保障司的內部討論稿。
記者：這部法律對于住房保障的基本原則是什么?能夠對我國居民住房進行什么樣層次和范圍的保障?
申衛星：法案第一條就提出要保障所有人的居住權利，滿足城鄉居民的基本住房需求。該法的基本原則是廣覆蓋、保基本;采用的基本手段為廉租及公共產權。
就廣覆蓋而言，我們希望能夠盡可能覆蓋廣泛的收入群體，而不單單是少部分人受益。當然，盡管是盡可能多的人受益，也有層次劃分，目前看來，還達不到居者有其屋。特別是對于收入水平較低的貧困的家庭而言，無法擁有房屋的產權或完整產權，但可通過廉租房制度保障其住有所居。
就保基本而言，主要是指保障基本住房，包括住房面積、基本配套設施、質量安全標準及地段等，以解決低收入者的基本住房需求。如果希望獲得更好的居住水平，那就需要由商品房市場來解決。
除此以外，該法的基本原則還有保基本、分層次。就是對不同收入群體分不同類型保障其居住權，如，比較貧困的階層以廉租房方式解決，條件稍好者以經濟適用房的方式解決，條件更好的可以購買限價房;條件更再好的以住房公積金的方式來保障。
《住房保障法》主要保障誰
記者：如何理解保基本?這部法律的主要保障群體是什么?
申衛星：保基本是指要保障我國居民住有所居的基本權利，比如，流浪街頭的人群就屬于社會救助范疇，而不屬于這部法律的保障范疇。此外，這部法律惠及的基本人群主要是中低收入者，滿足他們的基本需要。
這個基本需包括面積、戶型設計、配套設施、安全標準、質量標準、地段等。另外，照顧基本國情，要逐步推進這個住房保障制度。因為各地區情況不同，中西部差別很大，不能一刀切，條件好的可以先行推進，而對于經濟條件相對落后的地區要逐步推進，國家會統一規劃來推進這一制度。
記者：根據法律的草案，關于住房基本保障的范圍如何來劃定?比如，對經濟適用房和廉租房的申請對象有沒有具體規定?
申衛星：是否可以被納入最低住房標準，各地可以按照各自不同的標準進行衡量。比如，根據重慶市的相關統計，該市目前人均住房面積為28平方米，最低住房標準為人均13平方米。如果人均住房標準低于13平方米就可以進入受保障范圍，可以購買經濟適用房和承租廉租房。
不過，目前，究竟是以人均居住面積還是以個人收入高低來衡量仍在討論中，我想應該是以收入為準，低收入者又無房的就可以得到廉租房或經濟適用房保障。而各地可以結合當地情況，對基本保障標準的設定因地制宜。
經濟適用房產權如何分配
記者：為何在法案中特別提到，除了實現居者有其屋的保障外，對保障性住房的地段、房屋質量、配套設施也要一并保障?
申衛星：法案中會有與配套設施、建設標準等相關的詳細規定，對地段的保障主要是考慮要防止形成貧民窟。如果一個地區全都是廉租房，這個地區的孩子在成長過程中會有很大心理壓力，這將進一步引發社會問題，我們希望既解決問題，又不制造新問題。此外，關于建設地段、住房標準等問題在草案中都有明確，但我個人認為應該更加明確。比如，對于房屋的建筑安全質量標準應更明確，防止開發商由于認為經濟適用房利潤低而偷工減料、粗制濫造。此外，關于交通、超市、醫院等配套標準也應該更詳細，達到基本需求。
記者：法案中明確提出了共有產權的問題，主要是出于何種考慮?
申衛星：過去經濟適用房是有限產權，購買5年后可以上市出售。因此，很多人千方百計購買經濟適用房，甚至作為投資。5年后，把以極便宜的價錢買到的房屋出手，就可以獲利不菲，這激發了很多人為牟利而造假。在這個內部討論稿中，關于經濟適用房的產權問題，規定將由出資的地方政府和保障對象共同擁有經濟適用住房產權，出資比例主要根據土地使用和建筑及安裝費用比例確定，5年后，這樣的共有產權房屋也可以上市出售，出售后的資金按照出資比例進行分配，這樣，將大大壓縮以經濟適用房牟利者的利潤空間，讓經濟適用房惠及真正需要保障的人。
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