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猶豫觀望，海南三亞樓市春節有點冷
來源：新民晚報
作者：蔡于博 2010-02-18
 三亞的海景房已漲到每平方米2萬元以上 |
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三亞是個見證奇跡的城市。新年伊始，全國樓市進入盤整期，唯獨三亞領銜的海南板塊逆勢上漲，且加速度驚人。
按照房地產業的慣例，“金九銀十”，近年又新添了個說法叫“紅五月”。從元旦到元宵，歷來都是傳統的淡季，每年第一波的推盤高峰總得等到3月才開始，而三亞在大年初一就推出了房展會。非但如此，整個三亞的各樓盤售樓處和二手房中介公司罕有關門謝客的。
眾多因房產迅速升值而演繹的財富神話中突然跳出了不和諧音，關于三亞鳳凰島天價房業主半價拋售的消息給瘋狂的炒房客潑了瓢冷水。與此同時，有媒體報道此前會聚三亞的4000億元人民幣的“熱錢”有撤離跡象。
該急拋或低吸，這個春節，三亞樓市引發的迷局震動之大和大街上的喜慶春節的氛圍正成反比。
收房者 房價漲到心里發虛
出乎記者意料的是，三亞之行的采訪居然是從大年初一清晨的上海虹橋機場開始。
在機場吸煙室，五位高聲說笑著的浙江人引人注目。乘著候機的空閑，記者采訪他們中的大金。大金是杭州蕭山人，他和幾位朋友去年在三亞鹿回頭那里的一個新樓盤購置的房產今年1月底交房了，這次是收房兼考察市場順帶過春節。據大金介紹，那個樓盤正在發售四期，均價已經到了48000元每平方米，雖說不愿透露當時購買的具體價格，但他也笑著承認，至少有了一倍的收益。
五人去年一次性付款購買了9套房子，投入和產出，在普通人眼里，都是一筆巨資。大金卻笑著說：“這只是小生意，我們那里一個人買十套的都大有人在。”
聊及此行的另一個目的，大金表示了一些擔憂。他的一些朋友在春節前就開始拋售三亞的房產了，因為他們也覺得房價漲到心里發虛，還是落袋為安比較踏實。大金認為，如果大勢下跌的話，即便此次去急拋肯定要多降點價格，勢必要損失不少收益。因此，這次實地考察將最終決定他們的9套房子是拋是留。“當然，我們也不排除是再次買進的機會。”大金分析道：“股市里有寧波人的漲停敢死隊，樓市也可以套用這個思路。如果大勢沒有變壞，拋早了就是損失，不買進也是損失。”
房展會 售樓人員心里不爽
大年初一下午4時開幕的2010海南國際旅游地產文化節位于大東海廣場，雖說事先的造勢在當地甚至全國都是非常強大的，但房展會實際上只是兩排帳篷圍起的一小塊地盤。前來參觀的人群中，本地人并不多，操著東北、浙滬和四川口音的看房客占大多數。
參展者中唱主角的也非三亞的頂級房地產商，來自海口、瓊海、文昌等地的樓盤更具有向看房客們推薦的熱情。三亞本地參展商中幾乎沒有真正意義上的一線海景樓盤，即便如此，三亞的房價依然高出其他城市一大截。項目地址在三亞市一環路與鳳凰路交匯處的華庭天下的房源起價是每平方米21800元，“三亞·海岸名都”的房源起價則為每平方米29000元，均價在38000元，位于三亞市南邊海景觀大道的福海花園海景房的價格則在每平方米24800元。
記者在現場發現，看房的人數不算少，但實際成交的數量卻絕對不多。大部分進場的看房客似乎更樂意用大年初一的寶貴時間，來換取第一手的市場信息。一位現場的售樓人員介紹，這種狀況和二三周前，各地炒房團手提現金瘋狂搶購相比，堪稱場面清淡。他甚至后悔加班，因為僅在1月份，他賺到的傭金就已經超過10萬元，“不差錢”的他根本不在乎加班工資。本抱著能通過火爆售房，再拿巨額傭金的心態前來，結果場面不盡如人意，心里不爽的售樓人員絕不止他一個。
開發商 賣樓花很快很方便
據了解，三亞不少知名度極高的頂級樓盤，如時代海岸、鳳凰島、淺水灣、半山半島等，因為其地理位置和建筑品質的優勢，一直是受市場追捧的對象。三亞房地產市場人士告訴記者，通常此類樓盤在后市好時上漲空間大，一旦出現調整，抗跌性也強。目前這些樓盤基本都處于無房可賣的狀態，后續開發項目離結構封頂還早。雖說，有些開發商都在私下收取定金，出售樓花，但讓他們堂而皇之地進房展會，顯然不太現實。
按照海南省的有關規定，開發商在未拿到房產預售證之前，是不得以任何形式收取意向金、誠意金等。而據三亞房地產市場人士透露，為了趕上這波大牛市，在1月份，其實不少樓盤都在悄悄地收取定金、發售樓花，甚至有些樓盤居然要求客戶在工地上連樁都沒打好的情況下，就全額付款。
記者拿到了一個在三亞房地產業內流傳的一個非官方數據：在海南買房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款。而在記者的調查中，許多樓盤在辦理按揭業務時，至少要求客戶首付50%以上。
大年夜至大年初二，最新的統計數據尚未出爐，但知情的房產公司工作人員表示，雖然下定金的人數有明顯減少，但絕對數量還是令公司滿意的。
買房者 真正出手的沒幾個
細究購房者的心態，他們主要在“擔心接下最后一棒”和“一山還有一山高”的心態間徘徊。在采訪中，記者發現持兩種觀點者都能找到理論支撐和事實依據，而且往往購房者都是在這兩種觀點間進行來回地自我肯定到自我否定的循環。而這種猶豫心態則直接導致了觀望情緒在三亞樓市的迅速蔓延。
新春佳節，但并不妨礙地產中介公司開門做生意。卓越中介的李小姐很忙，雖說通過朋友介紹，她在上午就答應了記者的采訪，但直到快吃晚飯時她才有空坐下。
“春節前幾天，成交量就已經開始明顯下降，價格漲得太快，別說客戶不放心，我們從業人員也不理解。”陳小姐說：“但通過最近一輪的暴漲，三亞地段和品質好些的房子已經很難找到每平方米1萬元以下的，如果要海景房的話，至少每平方米2萬元以上。這個價格在2008年，基本可以買到三亞最豪華的房子了。”
說起那些看房的客戶，陳小姐表示，猶豫觀望的心態是主流，真正出手的沒有幾個，幾周前買房子像買白菜似的急吼吼幾乎在一夜間消失了。年初一、二兩天，陳小姐忙碌依舊，但沒有一位有肯定購房意向的客戶。“不但有業主出現了每平方米一兩千元的主動降價，所有買房客戶也都會狠狠地砍價，我現在手頭有兩位明確購房意向的客戶，都是砍價過狠，在等待業主的考慮。”
分析師 房價將在高位波動
2010年1月，海南搜房網統計數據顯示，三亞商品房市場總簽約4268套，簽約總面積379582.44平方米；環比2009年12月三亞商品房簽約數，提升32.34%，簽約總面積提升27.16%。1月三亞商品房銷售均價為20540.18元/平方米，環比2009年12月三亞商品房銷售均價14864.58元/平方米，提升38.18%。
華泰聯合證券分析師魚晉華近期在對海南房地產詳盡調研后表示，海南尤其是三亞形成的對房產消費的奢侈品化心態以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產市場的穩定器，將維持房產價格在目前高位上的持續波動。在市場供應基本保持穩定，政策不會出現明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價格再度急速上升打開通道的情況下，海南房產市場短期內將保持高位維穩的走勢。
焦點關注
專家評說海南房價
海南省國土環境資源廳廳長嚴之堯
對炒買炒賣土地的，國土部門進行了清理，要求企業按照原來的計劃加快建設速度。如果購買房子的人認為海南的房子是實用的，就不存在泡沫。目前在企業的手中還有10多萬畝的土地，最少可以建8000萬平方米的商品房。海南年銷售商品房約300萬到600萬平方米，土地供應充足，奉勸炒房子的人遠離海南島。把海南的房地產價格籠統地降下來，并不符合海南人民的意愿。房價降下來了政府的土地收益和稅收會下降，對海南長遠發展不利。
西南財經大學財稅學院付志宇教授
和大部分國內一線城市一樣，海南省的GDP和地方財政收入增長主要依賴于房地產及關聯產業。在《關于推進海南國際旅游島發展的若干意見》出臺前，海南主要以旅游業、房地產業和服務業作為支柱產業。海南省委書記衛留成在兩會期間指出未來30年內海南仍將把房地產業作為支柱產業，這意味著地價和房價的快速增長在短期內是不可避免的。但應該警惕重蹈上世紀80年代房地產泡沫的覆轍。
天津富力城房地產開發有限公司董事長謝強
海南國際旅游島建設正式上升為國家戰略后，海南的價值進一步凸顯出來，各路資金蜂擁而入，造成房價的一路上漲，但說出現泡沫可能還為時過早。不過，政府對土地供應以及開發進度加以調控是防止過熱的關鍵。
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