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海南炒房團初現撤離跡象 樓市是否現泡沫？
來源：沈陽晚報
作者：蔡于博 2010-02-21
當沈陽仍是滴水成冰的寒冬，氣候宜人的三亞卻游人如織，但與以往不同的是，很多人是懷著房子夢、發財夢匆匆而至。在最近2個月間，因為《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》正式出臺，以三亞為代表的海南房價如同安了“彈簧腿”瘋狂彈升，上演了讓人為之瞠目的瘋狂。于是，諸如海南房地產泡沫是否卷土重來？三亞是否是第二個迪拜？這種看似瘋狂的格局還能維持多久？成為眼下海南飛漲的房價創造一個個傳奇故事后，專家、業內人士，甚至市井百姓都在重新審視的問題。
瘋狂三亞
如今的國際旅游島注定和房地產密不可分。而令記者意想不到的，則是無孔不入的房地產廣告。而最先映入眼簾的，出現在飛往三亞班機的小桌板上。不大的三亞鳳凰機場上，到處充斥著各類樓盤的銷售廣告。忙碌的鳳凰機場對面，同樣是清一色的房地產廣告牌。緊接著，記者更是驚奇地發現，飛抵三亞后向市區方向開車三四公里，沿途竟沒看見一塊“非房產廣告牌”。在三亞市區，開盤銷售的標語和橫幅林林總總。出租車和公交車的車身上，貼滿了樓盤的銷售信息，就連隨處可見的小招貼也幾乎全是租房、售房信息，而在三亞灣最熱鬧的海邊，地產中介更是一家挨著一家，比小吃店還多。整個三亞給人的第一印象，就像是一個超級售樓處。
要說三亞的樓市究竟有多瘋狂，前來接機的徐師傅就給記者講起了在當地傳得最兇的沈陽人買房故事。“三個沈陽人一下飛機，就托著行李箱，一路小跑地去打的，然后就像沒頭蒼蠅似的，三亞的樓盤挨個逛，一進售樓處就問，還有房子嗎？還有房子嗎？只要有房，他們馬上就會買。”在徐師傅看來，今年一月份，是三亞樓市最為瘋狂的一個月。隨后，徐師傅還拿記者開涮，“如果當時你一下飛機，先不去采訪，而先去售樓處買一套房子，然后幾天之后，當采訪結束了的時候，再去把房子賣了的話，差旅費能掙回來，自己還能掙一筆。”
說到瘋狂，一個數字最值得關注，是在海南建設國際旅游島獲得國務院批準后的5天內，整個海南省的商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和，為171.12億元。此外，記者發現，海南樓市還出現了一個怪異的現象，就是自1月15日海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目后，海口、三亞及瓊海等多個地方房價應聲跳漲，有些甚至一日一價。這在春節期間舉行的海南國際旅游地產文化節上，記者得到切身的體會。以一處位于瓊海市博鰲鎮的一線海景房為例，記者第一天詢價時，售樓員給出的答復是1.65萬元/平方米，而等到第二天又去詢價時，就已經漲到了1.75萬元/平方米。而據售樓員透露，該樓盤在兩個月前，還僅賣到8000元/平方米。與此同時，還有的樓盤則聯手借著這股熱乎勁兒，搞起了海南看房游。
“鳳凰”傳奇
如果您選擇夜游三亞灣，那么在海面上最吸引您眼球的建筑物，一定就是它——鳳凰島。在和三亞當地人嘮嗑時，如果嘮起房子，十個人里有九個會和你聊起鳳凰島。而就在一個多月前，號稱“東方夏威夷”的鳳凰島創造了海南地產開盤銷售新記錄，即便起售價達到了5萬多元/平方米，可開盤當天，一期700套房源，當日全部售罄。這是什么樣的項目？為何受到如此矚目？在三亞采訪期間，本報記者多方輾轉來到鳳凰島,期望能解密這個“三亞史上最貴樓盤”。
到達項目地點后記者發現，鳳凰島其實是一座在大海礁盤上推填而成的人工島，通過約395米長的海上觀光大橋與三亞市中心城區相連，也是國際旅游島重點規劃的“陽光海岸”開發規劃的核心。而在觀光大橋連接城區的這一頭，開發商便設立了“關卡”，所有來看房的人都必須要事先預約，否則一律甭想進島。
與動輒千萬元一套的天價公寓相比，售樓處裝修雖算不上奢華，但人氣依然很旺。操著天南海北口音的買家，圍得售樓員團團轉。記者發現，當海南從“人挑房”演化為“房挑人”時，讓售樓小姐也一下子牛了起來，甚至顯得傲慢。而鳳凰島的售樓小姐基本上是不搭理人的。在售樓大廳，許多人搶著要向她們咨詢各種各樣的問題，她們的回答一律是：均價8.5萬/平方米，最高價12.8萬/平方米，想訂房必須先交50萬誠意金，如果想看樣板間必須先簽購房合同。
售樓小姐告訴記者，鳳凰島全部竣工后，每平方米裝修費用將達到2萬元，家具、電器全都是進口貨，居住者將可通過海、陸、空三種方式上島，而島內不僅建有停機坪，還有國際游艇會、奧運主題廣場和鳳凰島國際郵輪港，總體投資超過百億。而新年第一天，美國皇家加勒比國際郵輪旗下素有“陽光郵輪”之稱的“海洋神話號”就搭載著1800余位游客，到達鳳凰島碼頭。
那么究竟什么人在買鳳凰島的房子？售樓小姐表示，一般都是私營企業老板。而這其中不乏遼寧買家，在記者采訪過程中，就有一位操著遼寧口音的買家預約訂房。而據售樓小姐透露，他所相中房子屬于3號樓中的大戶型，總房款將近1800萬。而目前，400多萬元一套的60余平方米的房子是最便宜的，加上其他費用，沒有五六百萬就別想在鳳凰島上置業。
記者了解到，如今，全球銷售的三亞鳳凰島作為“南中國海地標”、“世界新地標”，正吸引了全球商界領袖、奢侈品牌、服務機構的目光，購房者更以前所未有的激情蜂擁而至，他們認為三亞鳳凰島不是單純意義上的地產項目，更是最具魅力的“海洋與度假”的收藏品。
樓市猜想
那么海南樓市還能火多久？記者試圖從大年初一開幕的海南國際旅游地產文化節找出答案。“這幾天來這兒看房買房的，都是外地人，主要是東北人、北京人、上海人還有浙江人。”連續在展會發了多天傳單后，森林公館置業顧問段飛燕告訴記者，雖然看房的人數不算少，但實際成交的數量卻不多。這種狀況和二三周前，各地炒房團手提現金瘋狂搶購相比，堪稱場面清淡。在展會上，記者遇到了來自沈陽的游客張淼。張淼告訴記者，年前他就到了三亞，看遍了三亞樓盤，因為房價過高，還沒買到房，聽說有房展，正好來看看。而逛了一圈后，張淼感覺都不靠譜，決定繼續保持觀望。
記者看到，在這次展會上，三亞本地參展商中幾乎沒有真正意義上的一線海景樓盤，即便如此，三亞的房價依然高出其他城市一大截，普遍都在2萬/平方米之上。還有一些樓盤居然要求客戶在工地上連樁都沒打好的情況下，就全額付款。
一位三亞同行告訴記者，數據顯示，經歷過瘋狂的一月后，進入2月份，三亞樓市的成交量已經有所降溫。“現在的海南正在預支未來很多年的一個房價上漲的預期。”段飛燕也認為，現在已經顯露一種趨勢，就是看房的多，買房的少，主要原因就是價格炒上去了。而從她手上正在銷售的房源看，有跡象表明，一些炒房團已出現離場跡象。而對于三亞當地居民來說，現在三亞的高房價基本與他們已經無關，因此也無需去理會也沒有能力去理會，大多數居民只是希望能守住自己家里原有的基業。
根據海南省政府工作報告，2009年，海南省城鎮居民人均可支配收入13751元，而目前三亞商品房均價已超2萬/平方米，這表明三亞居民用一年的平均收入，也買不了當地一平方米的商品房。
泡沫爭議
海南樓市是不是出現了泡沫？這既是眼下人們的擔憂，也是一種爭論。在最近，由中新網評選的，全國房價泡沫化嚴重城市排行榜中，三亞以“五顆星”，位居首位。而在海南房價的泡沫有無的爭論中，有一個比喻很有意思。這就好比是喝啤酒，有點泡沫是正常的，但是我們要分開來看，是一杯啤酒當中薄薄的一層，還是因為倒酒的技術不好，泡沫已經占了大半杯，這兩種情況喝下去感受可是不一樣的。
中國海南改革發展研究院院長遲福林認為，從短期看應該說形成了一定的泡沫，因為大量的熱錢進入了，把房地產的價格迅速拉上去。但是從中長期看，這個泡沫是可以逐步消化的，所以不會形成1993年那場大的泡沫。這是因為房地產的結構發生變化了，1993年80%左右是寫字樓，現在90%左右是商品房。老百姓尤其是中等收入群體要到海灘來買第二套住房，這在當時是很少一部分人，現在中高收入群體到海南買第二套房，這個需求量加大了，所以結構和需求的變化，決定了海南恐怕不會發生1993年那種狀態。但是需要警惕的是，不要把現在短期的泡沫變成一個中長期的泡沫，這樣對海南國際旅游島的起步就會造成嚴重的負面影響。
專業人士表示，很多人將三亞與迪拜作比較，其實這是不客觀的。迪拜之所以發生危機，在于其發展過度依賴外來金融資本，并對金融風險缺乏有效的防護，房地產的繁榮是以巨額的負債為背景，同樣，迪拜本身沒有實體經濟的支撐，其經濟結構甚為單一，并且阿聯酋其他組織成員給予其支持有限。相反，三亞作為旅游城市，其本身在改革開放中獲得了一定的發展，具備一定的循環發展基礎，國際旅游島的概念，只會使海南如虎添翼，發展步伐加快。同樣，在中國巨大的經濟實力支撐下，三亞不再是一個孤立的個體，它獲得的資金、政策等優勢結合自身的獨特資源優勢也會讓它脫穎而出。
瘋狂三亞
如今的國際旅游島注定和房地產密不可分。而令記者意想不到的，則是無孔不入的房地產廣告。而最先映入眼簾的，出現在飛往三亞班機的小桌板上。不大的三亞鳳凰機場上，到處充斥著各類樓盤的銷售廣告。忙碌的鳳凰機場對面，同樣是清一色的房地產廣告牌。緊接著，記者更是驚奇地發現，飛抵三亞后向市區方向開車三四公里，沿途竟沒看見一塊“非房產廣告牌”。在三亞市區，開盤銷售的標語和橫幅林林總總。出租車和公交車的車身上，貼滿了樓盤的銷售信息，就連隨處可見的小招貼也幾乎全是租房、售房信息，而在三亞灣最熱鬧的海邊，地產中介更是一家挨著一家，比小吃店還多。整個三亞給人的第一印象，就像是一個超級售樓處。
要說三亞的樓市究竟有多瘋狂，前來接機的徐師傅就給記者講起了在當地傳得最兇的沈陽人買房故事。“三個沈陽人一下飛機，就托著行李箱，一路小跑地去打的，然后就像沒頭蒼蠅似的，三亞的樓盤挨個逛，一進售樓處就問，還有房子嗎？還有房子嗎？只要有房，他們馬上就會買。”在徐師傅看來，今年一月份，是三亞樓市最為瘋狂的一個月。隨后，徐師傅還拿記者開涮，“如果當時你一下飛機，先不去采訪，而先去售樓處買一套房子，然后幾天之后，當采訪結束了的時候，再去把房子賣了的話，差旅費能掙回來，自己還能掙一筆。”
說到瘋狂，一個數字最值得關注，是在海南建設國際旅游島獲得國務院批準后的5天內，整個海南省的商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量的總和，為171.12億元。此外，記者發現，海南樓市還出現了一個怪異的現象，就是自1月15日海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目后，海口、三亞及瓊海等多個地方房價應聲跳漲，有些甚至一日一價。這在春節期間舉行的海南國際旅游地產文化節上，記者得到切身的體會。以一處位于瓊海市博鰲鎮的一線海景房為例，記者第一天詢價時，售樓員給出的答復是1.65萬元/平方米，而等到第二天又去詢價時，就已經漲到了1.75萬元/平方米。而據售樓員透露，該樓盤在兩個月前，還僅賣到8000元/平方米。與此同時，還有的樓盤則聯手借著這股熱乎勁兒，搞起了海南看房游。
“鳳凰”傳奇
如果您選擇夜游三亞灣，那么在海面上最吸引您眼球的建筑物，一定就是它——鳳凰島。在和三亞當地人嘮嗑時，如果嘮起房子，十個人里有九個會和你聊起鳳凰島。而就在一個多月前，號稱“東方夏威夷”的鳳凰島創造了海南地產開盤銷售新記錄，即便起售價達到了5萬多元/平方米，可開盤當天，一期700套房源，當日全部售罄。這是什么樣的項目？為何受到如此矚目？在三亞采訪期間，本報記者多方輾轉來到鳳凰島,期望能解密這個“三亞史上最貴樓盤”。
到達項目地點后記者發現，鳳凰島其實是一座在大海礁盤上推填而成的人工島，通過約395米長的海上觀光大橋與三亞市中心城區相連，也是國際旅游島重點規劃的“陽光海岸”開發規劃的核心。而在觀光大橋連接城區的這一頭，開發商便設立了“關卡”，所有來看房的人都必須要事先預約，否則一律甭想進島。
與動輒千萬元一套的天價公寓相比，售樓處裝修雖算不上奢華，但人氣依然很旺。操著天南海北口音的買家，圍得售樓員團團轉。記者發現，當海南從“人挑房”演化為“房挑人”時，讓售樓小姐也一下子牛了起來，甚至顯得傲慢。而鳳凰島的售樓小姐基本上是不搭理人的。在售樓大廳，許多人搶著要向她們咨詢各種各樣的問題，她們的回答一律是：均價8.5萬/平方米，最高價12.8萬/平方米，想訂房必須先交50萬誠意金，如果想看樣板間必須先簽購房合同。
售樓小姐告訴記者，鳳凰島全部竣工后，每平方米裝修費用將達到2萬元，家具、電器全都是進口貨，居住者將可通過海、陸、空三種方式上島，而島內不僅建有停機坪，還有國際游艇會、奧運主題廣場和鳳凰島國際郵輪港，總體投資超過百億。而新年第一天，美國皇家加勒比國際郵輪旗下素有“陽光郵輪”之稱的“海洋神話號”就搭載著1800余位游客，到達鳳凰島碼頭。
那么究竟什么人在買鳳凰島的房子？售樓小姐表示，一般都是私營企業老板。而這其中不乏遼寧買家，在記者采訪過程中，就有一位操著遼寧口音的買家預約訂房。而據售樓小姐透露，他所相中房子屬于3號樓中的大戶型，總房款將近1800萬。而目前，400多萬元一套的60余平方米的房子是最便宜的，加上其他費用，沒有五六百萬就別想在鳳凰島上置業。
記者了解到，如今，全球銷售的三亞鳳凰島作為“南中國海地標”、“世界新地標”，正吸引了全球商界領袖、奢侈品牌、服務機構的目光，購房者更以前所未有的激情蜂擁而至，他們認為三亞鳳凰島不是單純意義上的地產項目，更是最具魅力的“海洋與度假”的收藏品。
樓市猜想
那么海南樓市還能火多久？記者試圖從大年初一開幕的海南國際旅游地產文化節找出答案。“這幾天來這兒看房買房的，都是外地人，主要是東北人、北京人、上海人還有浙江人。”連續在展會發了多天傳單后，森林公館置業顧問段飛燕告訴記者，雖然看房的人數不算少，但實際成交的數量卻不多。這種狀況和二三周前，各地炒房團手提現金瘋狂搶購相比，堪稱場面清淡。在展會上，記者遇到了來自沈陽的游客張淼。張淼告訴記者，年前他就到了三亞，看遍了三亞樓盤，因為房價過高，還沒買到房，聽說有房展，正好來看看。而逛了一圈后，張淼感覺都不靠譜，決定繼續保持觀望。
記者看到，在這次展會上，三亞本地參展商中幾乎沒有真正意義上的一線海景樓盤，即便如此，三亞的房價依然高出其他城市一大截，普遍都在2萬/平方米之上。還有一些樓盤居然要求客戶在工地上連樁都沒打好的情況下，就全額付款。
一位三亞同行告訴記者，數據顯示，經歷過瘋狂的一月后，進入2月份，三亞樓市的成交量已經有所降溫。“現在的海南正在預支未來很多年的一個房價上漲的預期。”段飛燕也認為，現在已經顯露一種趨勢，就是看房的多，買房的少，主要原因就是價格炒上去了。而從她手上正在銷售的房源看，有跡象表明，一些炒房團已出現離場跡象。而對于三亞當地居民來說，現在三亞的高房價基本與他們已經無關，因此也無需去理會也沒有能力去理會，大多數居民只是希望能守住自己家里原有的基業。
根據海南省政府工作報告，2009年，海南省城鎮居民人均可支配收入13751元，而目前三亞商品房均價已超2萬/平方米，這表明三亞居民用一年的平均收入，也買不了當地一平方米的商品房。
泡沫爭議
海南樓市是不是出現了泡沫？這既是眼下人們的擔憂，也是一種爭論。在最近，由中新網評選的，全國房價泡沫化嚴重城市排行榜中，三亞以“五顆星”，位居首位。而在海南房價的泡沫有無的爭論中，有一個比喻很有意思。這就好比是喝啤酒，有點泡沫是正常的，但是我們要分開來看，是一杯啤酒當中薄薄的一層，還是因為倒酒的技術不好，泡沫已經占了大半杯，這兩種情況喝下去感受可是不一樣的。
中國海南改革發展研究院院長遲福林認為，從短期看應該說形成了一定的泡沫，因為大量的熱錢進入了，把房地產的價格迅速拉上去。但是從中長期看，這個泡沫是可以逐步消化的，所以不會形成1993年那場大的泡沫。這是因為房地產的結構發生變化了，1993年80%左右是寫字樓，現在90%左右是商品房。老百姓尤其是中等收入群體要到海灘來買第二套住房，這在當時是很少一部分人，現在中高收入群體到海南買第二套房，這個需求量加大了，所以結構和需求的變化，決定了海南恐怕不會發生1993年那種狀態。但是需要警惕的是，不要把現在短期的泡沫變成一個中長期的泡沫，這樣對海南國際旅游島的起步就會造成嚴重的負面影響。
專業人士表示，很多人將三亞與迪拜作比較，其實這是不客觀的。迪拜之所以發生危機，在于其發展過度依賴外來金融資本，并對金融風險缺乏有效的防護，房地產的繁榮是以巨額的負債為背景，同樣，迪拜本身沒有實體經濟的支撐，其經濟結構甚為單一，并且阿聯酋其他組織成員給予其支持有限。相反，三亞作為旅游城市，其本身在改革開放中獲得了一定的發展，具備一定的循環發展基礎，國際旅游島的概念，只會使海南如虎添翼，發展步伐加快。同樣，在中國巨大的經濟實力支撐下，三亞不再是一個孤立的個體，它獲得的資金、政策等優勢結合自身的獨特資源優勢也會讓它脫穎而出。
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