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海南樓市：不能回避的幾個問題
來源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞
作者：蔡于博 2010-02-25
若要問21世紀什么東西最值錢，大多數(shù)人可能一時半會兒回答不上來。但若要問當下國內(nèi)什么東西最值錢，最搶手，相信大多數(shù)受訪者都會快速回答：海南的房子。從2009年12月31日國務(wù)院批復(fù)《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）后，海南房價便進入急速上升的通道，海南“一房難求”、“日漲數(shù)千”的消息在坊間和各媒體間爭相傳播。海南房市真的迎來了“第二春”？海南房市以前的遺留問題真的解決了？到底是什么推動了海南房價的急速上揚？是城市或產(chǎn)業(yè)發(fā)展？是供需矛盾？或是炒房客？還是政策？帶著這些問題，《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者節(jié)前奔赴三亞，試圖探尋海南房市“梅開二度”之謎。
炒房問題
“你怎么這個時候才來，來晚了，最佳炒房時機已經(jīng)過去了。”春節(jié)前，當《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者走出三亞鳳凰國際機場，攔住一輛出租車往市中心走的時候，這輛車的出租車司機就像見著老熟人一樣跟記者攀談起來。
當記者問道：“你怎么就能看出我是來炒房的？”這位出租車司機操著一口略帶當?shù)乜谝舻钠胀ㄔ捫Φ溃骸伴_玩笑，我這幾天拉了多少像你們這樣的北方的炒房客，我每天在機場門口守著，賺的就是你們這些人的錢。這個時候來三亞的就兩種人，一種是旅游的，還有一種就是炒房的。”
2010年1月4日，中國政府網(wǎng)公布了《意見》，根據(jù)該《意見》，到2020年，海南將初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。緊隨其后的1月6日，海南省主政官員衛(wèi)留成、羅保銘高調(diào)亮相國新辦“海南省推進國際旅游島建設(shè)情況發(fā)布會”，向世人推介海南。“發(fā)布會”后，海南房價開始進入急速上漲通道。同時，各路“游資”、“熱錢”也開始登陸海島。那么在虎年春節(jié)前后，到底是哪些炒房客登陸了“海島”呢？
“還不是你們這些北方人，你們北方人還真是有錢。”通過交談，記者得知此次登陸海島的炒房客主要以北京、東北三省等北方的投資者為主。
據(jù)中廣新聞報道，春節(jié)前后約有超過4000億元的資金登陸海島進行圈地。并且在這些“游資”爭相奔赴之際，早有一批“潛伏”的資金已在海南布局，這就是浙商資本。
即使炒房現(xiàn)象在各地都或多或少存在，但面對春節(jié)前后海南如此高漲的炒房熱，這也許是海南當?shù)貓?zhí)政者的情理之中，又是意料之外的事情。因此，當前及未來較長時間，海南當?shù)貓?zhí)政者推動海南房產(chǎn)發(fā)展面臨的首要問題可能就是炒房問題。
對此，海南省三亞市城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障局局長李洪海表示，三亞市城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障局已于日前下發(fā)關(guān)于抑制樓市炒作通知，準備對前往三亞購房的外地人采取限制購房的措施，規(guī)定一個身份證只能購5套房。
誠信問題
一天漲一千，甚至一天漲數(shù)千，想必時下中國沒有比炒海南房產(chǎn)更具誘惑力的買賣了。面對如此巨大的誘惑，在之前較早將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的海南房主們此時有些坐不住了。因此，伴隨“炒房潮”而來的就是“退房潮”。此時的海南房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著誠信的考驗。
“你說這還有幾天就快過年了，硬是讓我們搬出去，這大過年的讓我們搬到哪里去啊”。湖北的雷女士2009年11月在三亞河?xùn)|區(qū)一社區(qū)內(nèi)租住了一套住房，準備在三亞與家人共度春節(jié)。當時，雷女士與房東約定月租為2500元，租期4個月，租金一次性付清，并簽下租房合約。
可誰曾料到，就在雷女士承租該房一個多月后，三亞房價開始飛漲。該房房東瞅準時機在一個合適的價位將房屋售出，并獲得了一筆豐厚的收入。該房東在轉(zhuǎn)讓房屋后，第一時間告知了雷女士，并通知年前搬出該房，以便新房主入住。
情急之下，雷女士出示了雙方簽訂的租房合約，并表示，若房東違約應(yīng)雙倍賠償違約金。但此時的房東在巨大利潤的誘惑下，似乎對這區(qū)區(qū)數(shù)千元的違約金已不在乎，表示愿意賠償違約金。無奈之下，雷女士只好與該房的現(xiàn)任房主商議，能否過完春節(jié)以后再搬出該房。之后，該房現(xiàn)任房主同意了雷女士的要求。
據(jù)三亞房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)人士對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者透露，隨著三亞房產(chǎn)價格一路飆升，房產(chǎn)市場的違約現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。有些購房者在交完購房定金一段時間后，卻被開放商告知，房源不再出售，定金如數(shù)退還。目前有媒體報道海南房市有價無市，其中一方面原因是房價上漲過快令大多數(shù)投資者無法接盤，另一方面原因就是大多數(shù)開發(fā)商捂盤待售，造成市場緊張氣氛。
另外，該人士還對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者透露了三亞房市這段時間一個比較有意思的現(xiàn)象，那就是三亞購房者的購房款項基本上是一次性付清的，較少有分期付款的現(xiàn)象。當記者追問為何會出現(xiàn)此種現(xiàn)象時，該人士表示：“一方面這個時候在三亞較難做銀行按揭。另一方面現(xiàn)在三亞房源緊張，你要買房還得求著開發(fā)商。別說你做按揭了，像有的購房者甚至之前已經(jīng)全額付款了，人家開發(fā)商都給退了，畢竟房產(chǎn)證還在開發(fā)商手上。”
上世紀90年，由于泡沫破裂，造成海南房市一度低迷。其中部分原因，就是房市泡沫破裂后開發(fā)商卷資出逃，出現(xiàn)大量爛尾樓，投資者損失無法追回，令海南房產(chǎn)商誠信大打折扣，十數(shù)年內(nèi)較少有投資者敢涉足海南房產(chǎn)。此次，海南房市能否再發(fā)“虎威”，誠信問題和品牌可信度問題也許是海南未來房市發(fā)展無法回避的問題。畢竟古人有云，一招被蛇咬，十年怕井繩。
投資與居住的問題
根據(jù)國務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，我國居住用地年限為70年；工業(yè)用地和科教文衛(wèi)等用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地年限最短，為40年。
但《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》此次在海南采訪時發(fā)現(xiàn)，目前三亞、瓊州、五指山等地的在售樓盤中，部分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未達到國家規(guī)定的居住用地年限為70年，有的樓盤房屋產(chǎn)權(quán)年限甚至只有30年左右。即使是最近熱炒的“三亞鳳凰島”樓盤，其實際使用年限也沒有70年。使用年限縮水，也就意味者購房者資產(chǎn)的縮水。
“您明白我們這的產(chǎn)權(quán)規(guī)則嗎，如果了解，我可以繼續(xù)向您介紹我們的樓盤。”在三亞市河西區(qū)的一家產(chǎn)權(quán)式酒店公寓售樓處前，當《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者以購房者身份向售樓人員詢問樓盤情況時，該人員首先表示該樓盤只有40年產(chǎn)權(quán)。并且在這40年中，購房者每年只能有數(shù)十天可以在自己所購公寓內(nèi)居住，其余時間該房產(chǎn)由開發(fā)公司代理購房者出租給游客，租賃費用由開發(fā)商與購房者按比例分成。當記者表示了解相關(guān)規(guī)則后，該售樓人員才繼續(xù)介紹所售樓盤的其他情況。
據(jù)了解，目前海南居住地產(chǎn)的開發(fā)主要有三種模式：第一種為純居住模式。即購房者所購房產(chǎn)純粹用于居住用途。據(jù)記者此次在海南調(diào)查發(fā)現(xiàn)：目前海南在售樓盤中，海口、瓊州、文昌等地用于純居住的樓盤所占比例較多，而三亞所占比例較少。第二種為產(chǎn)權(quán)酒店模式。即投資者購買該房產(chǎn)所有權(quán)后，使用權(quán)由開發(fā)商和物業(yè)公司打理。該模式在三亞在售房產(chǎn)中比較常見。第三種為前兩者的折中。
而目前在海南購房人群中大多以外地購房者為主。在《意見》發(fā)布以前，外地在海南的購房者大多以自己居住為主，其中尤以北方“候鳥型”移居者為眾；另有部分購房者用于投資。《意見》發(fā)布以后，用于投資的購房者比例上升，而自住購房者比例開始下降。
根據(jù)《意見》：海南要鼓勵有實力、有信譽的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項目。加強產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。按照該《意見》，未來一段時間海南房市開發(fā)強調(diào)以投資為主，而主要購房人群也鎖定在流動型投資客。
但就目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展來看，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市主要集中在北京、上海、廣州等固定人口較多的城市，也正是這些固定人口形成了大多數(shù)專家所謂的“剛性需求”。反過來，這些城市通過房屋產(chǎn)權(quán)的形式將一部分中高端人才固定下來，從而形成多元化、優(yōu)勢化發(fā)展。海南此次重投資、輕居住，重房屋擁有權(quán)、輕使用權(quán)的決策是否妥當，有待未來時間的檢驗。
“房地產(chǎn)業(yè)實際上是伴隨著一個城市化而發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，所以這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是跟這個城市的城市化及工業(yè)化相匹配的，不能脫離。所以不能是單一的人口集聚，這些房子建起來還要考慮居住在這里的人的就業(yè)問題，否則就容易形成泡沫”。中國區(qū)域經(jīng)濟學(xué)會秘書長陳耀在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。
從一個城市或一個區(qū)域良性發(fā)展的角度來看，只有吸引多元化的固定人群進行多元化開發(fā)才能使該城市或區(qū)域走向穩(wěn)定發(fā)展的軌道。因此在海南房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展中，如何處理好產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)，固定人口與流動投資人口比例的問題也是海南當?shù)貓?zhí)政者無法繞開的問題。畢竟一個城市或區(qū)域固定人口與流動人口比例失調(diào)容易使當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定，出現(xiàn)泡沫。
當年潘石屹也正是看到了海南當?shù)毓潭ㄈ丝跓o法支撐其快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，易出現(xiàn)泡沫的特點，而出逃海島的。后來事實也證明了潘石屹當時的判斷是正確的。
產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)問題
“像我還算在這居住時間較長的了，其他東北人一般每年四月份就回去了，有的甚至年前就回去過年去了”。來自北方的翟大爺因患有哮喘病，不適應(yīng)北方寒冷氣候，四年前開始在三亞長期定居。據(jù)翟大爺介紹，其所居住的小區(qū)大多為北方人，其中尤以中老年人群為眾。一般這些移居者在三亞居住時間少則一個月，多則三五月。每年5月到11月間，整個三亞便會出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象。
此次記者在海南調(diào)查時，最大的感受就是海南的街道寬敞明亮，路上行人較少，少了些許北京、上海等城市的擁堵。即使是年前，處于旅游黃金時間段的三亞，大多數(shù)人口也主要集中在大東海、三亞灣等旅游景點，其市中心的人口卻較為稀疏。一枚硬幣總有兩面。寬敞的街道、稀疏的人群對于旅游者來說也許再好不過。但從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和人口經(jīng)濟的角度來說，若只靠單一的旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)是否能夠吸引足夠的固定勞動人口投入海南的建設(shè)呢？若在一個缺少固定勞動人口的城市，是否能夠帶動一個城市的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，形成剛性需求呢？
根據(jù)《意見》，未來一段時間海南將以旅游業(yè)為龍頭，大力發(fā)展與旅游相關(guān)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促進服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；積極發(fā)展熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，加快城鄉(xiāng)一體化進程；充分利用本地優(yōu)勢資源，集約發(fā)展新型工業(yè)；雖然從該《意見》的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來看，產(chǎn)業(yè)多元化趨勢明顯。但在最近一段時間海南當?shù)毓賳T和學(xué)者的表態(tài)和行動當中，則較多強調(diào)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，較少強調(diào)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)。長期發(fā)展下去，容易形成單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
“我也看了這個《意見》，我覺得海南這次國際旅游島的定位是強調(diào)以旅游業(yè)品牌效應(yīng)為主導(dǎo)，并沒有說排斥其他產(chǎn)業(yè)，它以前已有的產(chǎn)業(yè)都還在發(fā)展。它畢竟有三萬多平方公里，跟臺灣差不多，比巴里、迪拜這樣的旅游島要大多了，它的產(chǎn)業(yè)門類應(yīng)該是齊全的，如果沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐的話是很難發(fā)展的。”陳耀對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。
但從現(xiàn)實情況來看，由于《意見》出臺后，拉動海南旅游業(yè)和房地產(chǎn)市場急劇上升，目前一些社會資源已經(jīng)開始向這兩個產(chǎn)業(yè)流動。從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和人口經(jīng)濟角度看，按照海南省統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，2008年海南省常住人口僅854.18萬，不足北京市常住人口一半。這其中第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)占比為54.14%，第二產(chǎn)業(yè)占比為11.22%，第三產(chǎn)業(yè)占比為34.64%。相比而言，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口較弱。而其城市房地產(chǎn)發(fā)展中，后兩種所占購房比重又較大。那么目前海南旅游業(yè)和房地產(chǎn)市場的急劇升溫，是否會導(dǎo)致社會資源配置過度向這兩個產(chǎn)業(yè)集中，而厚此薄彼地忽略了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？如果這樣，會給海南房市帶來什么影響呢？
“這確實也是海南當?shù)貓?zhí)政者要考慮的一個問題。我們說居住，居住在這里的人就要就業(yè)嘛，但居住在這里的人不可能都集中在旅游業(yè)上，還需要其他行業(yè)的支撐。今后這些行業(yè)的發(fā)展要有一定的規(guī)模后，才能促進當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成一定的居住規(guī)模，而居住規(guī)模又取決于就業(yè)，因為不是所有人都是在這里休閑的，其他人都要生存就業(yè)，而就業(yè)崗位的提供就需要有很多門類的行業(yè)來支撐”。陳耀對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示。
栽得梧桐樹，引得鳳凰來。因此在未來的發(fā)展中，海南省將如何協(xié)調(diào)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，如何引進各方面的多元化年輕人口，如何看待旅游業(yè)主導(dǎo)效應(yīng)和拉動效應(yīng)的關(guān)系，甚至如何看待房地產(chǎn)業(yè)本身的主導(dǎo)效應(yīng)和拉動效應(yīng)的關(guān)系，將同樣是海南未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可回避的問題。
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