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海南國際旅游島風景不等于前景 稀缺未必可居
來源：中國網
作者：蔡于博 2010-02-28
國際旅游島，一個概念再次掀起了海南島開發的熱潮。瘋漲的房價，瘋狂的搶房客，讓遠在東北，尚處于冰雪世界的人們也感到了海南的熱度。春節過后，海南溫度開始有所下降，但現代快報記者近日趕赴那里時，仍然能夠感受到火辣辣的余溫。
在海南熱潮洶涌的時候，就有人開始憂心這是否會演化成一場泡沫，畢竟今天的情形和十多年前海南經濟崩盤時有著相似之處。快報記者在海南采訪期間，從官方到民間都有人表達著這種憂慮?！皣H旅游島光有風景不等于有前景，沒有產業的支撐，沒有配套的服務能力，一切都將是空談?！币晃粚＜艺Z重心長地說。
海南土地依然火熱
三亞鳳凰機場人頭攢動、人聲鼎沸、人滿為患，雖然已經過了春節旅游旺季，可是客流明顯較往年為多。機場保安小李告訴快報記者：“游客多，但想來買樓的也多，就是國際島的概念，引來了好多外省人，所以我們春節后也比以前忙?！?
的哥周宏發盯著穿戴齊整、拎只小包的記者，笑笑說：“你們是來看樓的吧，你們來得越多，我們生意越好做?！敝芎臧l表示，如今島上像記者這樣沒有帶旅游行李，輕裝簡行，落地不問哪兒好玩，只顧打探樓盤信息的外地人多了去了。很明顯，像記者這樣，同樣不是以旅游為目的，同樣不停地和他討論國際島話題的外省人，被他習以為常地認定為淘房客了。
酒店前臺吳蕓身高膚白，和當地姑娘長相有些差別，她是湖南來這里打工的，在旅游行業干了6年了?！跋壬泐A定的是標準間？你來晚了，全滿，我給您升到商務間吧，明天有空房再換回來”。吳蕓后來告訴快報記者，平常年份，一過了春節長假房間是不會這樣滿滿當當的，可是今年因為國際島的建設，讓除了旅游之外，那些有著資本方面情懷的人們紛至沓來。
海南人一點兒也不諱言自己對國際旅游島的熱望，快報記者接觸的各層次的海南人，從販夫走卒到官員學者，無一不對國際旅游島的建設可能給這個島域帶來的經濟騰飛、民生興旺，表達著溢于言表的激情。
從三亞機場進入市區的車程大約20公里，沿途主要的大道稱作迎賓路，這條路上充斥著的就是各個樓盤的廣告。路兩邊的大牌、高炮林立，路中間的燈箱、橫幅鱗次櫛比，“3個18洞高爾夫球場”“最后一片海邊紅樹林”，諸如此類的宣傳，直讓人感覺審美疲勞。海南優福傳播公司的經理介紹說，三亞和周邊地區去年一年的大牌廣告做了大約有11萬塊之多，這個數量是前一年的三倍，很多廣告公司都為了滿足房地產商絡繹不絕的要求而專門新購置了噴繪機，“現在如果你說自己手頭沒有房地產生意，你都不好意思說你是開公司的”。
鳳凰傳奇：荒廢人工島變身天價住宅島
進了市區后，市區的馬路上仍然是椰風海韻與樓盤廣告間雜?？靾笥浾呦虻母缰芎臧l詢問，三亞哪里的房地產最貴最好。他說：“那當然是鳳凰島上的咯。”于是記者讓他把車直接開過去。
鳳凰島位于三亞灣，實際上這里原來并沒有島，只有落潮時能露出海平面的礁石，三亞市引進資金對其進行了填海擴容，然后修了座大橋將鳳凰島和市區連起來。臨近這座橋的時候，周宏發提醒說：“等一會兒你一定要說你是買房的，不然可能不讓進去噢。”
到了橋頭，果然有路閘相攔，保安過來敬禮問：“先生有預約嗎？”“我們就是來看看房源，準備買樓的。”保安回答說：“對不起，你們一定要有預約，讓開發商那邊通知我們。“記者又說：“那我們想進去看看各個樓盤，有合適的再決定?！薄艾F在已經沒有新房咯，只有二手的?！薄拔覀冞M去看看景觀行不行？”“這里是不對業主以外的人開放的。”保安如此回答。
幾經周折，記者托人找關系才算過了橋上了島。在記者的經歷中，進一個開發中的地塊看看房源，鳳凰島是最難進的，和去部隊參觀差不多。三亞當地人都清楚，鳳凰島過去就是一個荒了十幾年的人工島，曾被譏稱為“美女臉上的傷疤”。因為這個島的填埋，造成了原本新月一樣弧線的三亞灣海岸線人為多出了一塊“疤痕”。而且，海南的一些專家還指出，鳳凰島的出現改變了三亞灣的海流走向，引起了海沙新的堆積，未來幾十年后，有可能在鳳凰島外側再出現一個新的沙洲。
但是如今，在國際旅游島概念的刺激下，在眾多開發商的集體忽悠下，鳳凰島的隱患問題早已無人提及，剩下的只有不斷創新高的房價。1月11日，鳳凰島公寓開盤，700套房子一天賣光，均價高達7萬元/平方米。有意思的是，記者上島看到，這里至今仍然只有正在施工的框架結構的灰色殼體，關于交付日期，開發商業務員說應該在明年，但也有可能押后?！耙驗閲H游輪碼頭據說要升級改造，還有配套的酒店有新的管理集團想進入，檔次要往迪拜的七星酒店上靠，交付越遲，環境越好，將來升值才多嘛。”業務員介紹說，春節期間的最高報價已經超過10萬元/平方米，所以7萬元/平方米的均價，根本就不算高。
然而走出鳳凰島，在新風街一帶的房產中介商那里，記者就看到不少鳳凰島樓盤的二手出售小廣告，這些二手房實際也就是記者剛才看到的那些框架結構，報價在7.5萬到8萬元/平方米。其中有一個據說是看海位置不太好的鳳凰島國際公寓4號樓，價格最低，均價不到5萬元/平方米。但是無論如何，從一個閑置了十幾年甚至本身存在的恰當性都被質疑的人工島，更不要說讓投資者在島上投哪怕一毛錢的荒島，變成如今動輒單價過7萬元/平方米的國內最昂貴的海濱公寓樓，甚至一般游客連上島都被禁止的高檔住宅區域，鳳凰島確實和那個有名的樂隊一樣，稱得上是個“鳳凰傳奇”。
三年漲五倍，海南房產從不缺神話
快報記者又到另一個在當地算得上大項目的鳳凰水城的樓盤項目去調查。這個樓盤現在是江蘇的房地產企業在開發，南京中惠房地產公司正在銷售鳳凰水城的三期公寓。業務員石銘接待了快報記者。
這個樓盤一共分五期，總面積超過3000畝，石銘說，其實第一和第二期都不是中惠開發的，而是北京的一家公司做的。在2007年的時候，一、二期的聯排別墅洋房賣5000多元一平方米，還不是很好賣，得靠反復推銷。北京的公司看在這兒賣樓實在難，所以以并不高昂的價格，把項目轉給了南京中惠。而如今中惠接手后，這個三期的房子在國際旅游島消息一宣布后，立即漲到了2萬元一平方米，而47平方米的小戶型酒店式公寓，均價已經達到了每平方米2.7萬元的高位。從2007年中到眼下的2010年初，三年不到的時間內，這個樓盤的價格已經漲了5倍有余。
實際上，根據海南省自己的統計數字，常住人口為854.18萬人的海島上現在有2萬多家房地產公司，在國際旅游島獲得國務院批準后的5天內，海南的商品房銷量就超過2008年全年的總量，2010年1月全海南省房地產開發投資總額達到34.69億元，是去年同期的2倍。官方的數字和民間的評價，都在傳遞一個信息，那就是：國際旅游島的概念，給海南打了一針長效的興奮劑。這里的房地產市場，缺少開發商們追求的低價土地，缺少投資者追求的實在價格，唯一不缺的就是炒作的奇跡。
風景不等于前景，稀缺未必可居
對于海南島上目前的這種國際旅游島概念被大肆炒作，一時間房價飛漲、土地供不應求，甚至需要海南省委書記、省人大常委會主任衛留成出面要求，今年一季度全省暫停土地出讓，暫停審批土地開發項目的地步，各種客觀分析和冷面批評，已經紛至沓來。
壓力之下，海南與土地和房地產業務有關的部門和官員，一下子都謹言慎行，集體封口。
公開的噤聲，不代表官員們沒有看法，海南當地一位房地產主管部門的負責人拿著一份資料，對快報記者表示：國際旅游島的概念是相當不錯的，而且他們上上下下都非常看好，不過具體演變到目前的這種旅游沒熱、房地產先發高燒的狀況，就根本不是他們的初衷了。
他說，其實國際旅游島政策，最首先的應該是把旅游業搞上去，海南雖然旅游資源很好很強大，但實際旅游這個產業經濟基礎薄弱。盡管海南旅游接待人數和收入年年遞增，但入境游客平均停留3天，僅是全國平均游客停留天數的一半；人均消費148美元，低于全國平均水平；旅游企業大部分規模偏小，經濟基礎薄弱，市場競爭能力較低，抗風險能力差。
特別是國際性旅游氛圍不濃，接待國際游客總量在全國排名也靠后，還沒有形成以旅游業為主體的產業鏈和產業群。包括語言環境、旅游要素、公民素養、親和力、國際運行慣例等，海南在這些方面和國內其他旅游省份比也有蠻大差距。
結果，現在國際旅游島被批準了，可是旅游事業的大投入八字沒一撇呢，房地產反而先炒熱了，這正常嗎？合規律嗎？事實上，如果海南還沒有培育出能吸引更多國內、海外旅客的能力，或者說魅力之前，卻把當地房價炒到天上去，是不利于擴大旅游營利能力的。房價高企，必然帶來其他開支高企，然而接待和服務國內外游客的軟件還是老一套，甚至于因為覺得房價高，所以可以向客人多收費，這樣的地方，會吸引人嗎？
作為海南國際旅游島概念首倡者、全國政協委員、國務院特殊津貼專家、中國（海南）改革發展研究院執行院長遲福林，對這個問題也有著類似的觀點。
快報記者采訪遲福林的時候，他正準備趕到北京參加兩會，對于海南瘋狂圈地炒房，他表示了自己的擔憂?！拔疫@次去全國政協開會，會提兩個提案，其中有關于統籌海南城鄉一體化的建議”。他表示，海南城鄉一體化的核心是財政和土地資源的重組。
現在海南房地產價格炒得這么高，島內一些地方政府在某種程度上起著推波助瀾的作用。他說，為什么一宣布搞國際旅游島，很多地方官員對旅游本身的建設興趣不大，而對房地產卻趨之若鶩呢？因為旅游產業的發展、發達和見效相對慢，房地產卻可以實現幾個月翻倍的效應，土地資源的買賣、房地產的高熱，迅速增加財稅收入，迅速推動GDP，也迅速抬高了官員們的政績。所以一些官員寧愿選擇讓房價猛烈高熱，對炒房不僅不抵制還叫好，對埋頭搞旅資源升級換代，就沒那個耐心了。
遲福林說：“我的建議中，將對全海南18個省轄市縣的城鄉土地進行一體化管理和開發，土地出讓和房地產建設項目審批，都要統一扎口管理，也就是全省內統一土地資源，誰拿地都是和海南省拿，費用統一收上來，然后對農民或者城市居民的搬遷、拆遷補償，都由省財政統一分配下去，取之于民，用之于民。這樣可以最大程度保證海南今后的土地開發與全島的國際旅游島目標一致，最大程度避免稀缺的海濱、沙灘地塊成為某個地方官員個人的政績陪嫁品，成為開發商一家的暴利源頭。”
“土地離各個市縣的政績籌碼越近，海南島強民富的國際旅游島目標的實現就越遠，我們有責任在提出一個好概念后，也保證有一個好結果?！边t福林說。
一線海景＝能看到一條線的海
張興吉教授，這位海南師范大學的歷史學專家因為對海南房地產熱獨到的見解，最近也是媒體曝光率很高的紅人。
他對快報記者表示，雖然自己出生地不是海南，但二十多年下來，“我早已把這里當成故鄉，所以和土生土長的海南人一樣，熱烈盼望著國際旅游島建設能帶動整個海南真正騰飛?！彼脟H著名旅游專家馬塞爾·施奈德的論述，歐美游客只知道中國有悠久的歷史文化，卻不知道在它的南端還有這么美麗的熱帶島嶼，他們更愿意選擇知名度高的普吉島、芭堤亞。國際知名度不高的直接反映就是入境游客總量占全省游客總數和全國入境游客總量的比重都很小。而國際上許多著名的旅游島嶼，接待的主要是國外游客，入境游客占接待游客總數的比重都在60%以上。國際游客不肯來，說明這個島肯定有問題，結果這些問題還沒解決，又把島上的房價炒得比普吉、芭堤亞還要高，至少是不比人家遜色，國際旅游島的藍圖還怎么進行下去呢？
張興吉支持遲福林的觀點，海南國際旅游島建設必需是大海南、小地方的框架，必需有統一的資源控制和分配，無論這種資源是景點、是房地產還是其他。
他說，三亞和?？诂F在都出現了缺乏統一規劃，急于爭搭房地產快車而犧牲和破壞寶貴的濱海旅游資源的情況。比如三亞，原先的規劃是按三亞地塊呈東西向狹長帶狀分布，城市沿著南邊的海岸線和北邊的山坡林地發展的客觀地理條件，在海岸邊建限制高度的低層樓盤，然后向北邊的山地越來越高，這樣一個梯度去開發房地產，保證城區所有的房子都能最大程度地看到美麗的三亞灣和亞龍灣，都能吹到撲面而來的清新海風。結果現在是蘿卜快了不洗泥，只要能向主管部門交納夠多的費用，樓層可以一加再加，海邊的也能蓋到十幾二十層，哪里還有從沙灘向林地逐次升高的優美城市輪廓可言。
記者也注意到，三亞、海口不少靠海、靠沙灘的地塊，樓蓋得氣宇軒昂，記者曾經去過兩個廣告上都宣傳自己是“一線海景”房的樓盤，結果從一樓爬到了十樓，都沒看見海的影子。最后，到了快二十層高的樓頂，銷售員遙遙指著遠處高樓間漏出的一星半點藍影子說：看，那條線，那就是海！原來，一線海景房，是“能看到一條線的海景房”的代名詞。當地人告訴我們，很多離海邊步行七八分鐘的樓盤，現在都不能看到海。只聞濤聲，不見海水，就是三亞和海口建設缺乏統籌規劃，前期開發消耗后期開發資源的寫照。
不打表的機場的士，撐不起高房價
房地產熱，是一個成熟的、發達的國際旅游勝地的特征，但是海南顯然離這個特征的前提差太遠。結果先熱了，就是本末倒置，緣木求魚了。
張興吉和遲福林都著重提到了海南為旅游業所能提供的配套服務能力的落后，比如公眾服務的意識、島上民眾的個人素質、醫療衛生保障的力度、道路交通的條件，都不那么令人滿意。
事實上，記者在為期五天的采訪中，這些軟件上的遺憾，也總是如影隨形地相伴左右。比如，從?？谧嚨饺齺喿呶骶€高速公路，這條1998年開通的高速公路，據介紹至今沒有經過一次大修。路況也確實不好，路面損壞極為嚴重。昌江至八所段，從黃流至三亞段，路面坑窩很多，險象環生，而且讓我們驚異的是，高速路上除了不時有不帶頭盔、兩三個人擠在一輛車上的摩托呼嘯而過外，居然也會有?；蛘哐蚺苌下访?。當地一位交警說，這種現象的出現，除了警力不足、巡邏車輛不多，是一個原因。路面本身的長期缺乏修理，道路監控、管理設備的缺失，是最根本的癥結所在。
在三亞鳳凰國際機場，一出機場大廳，和所有的國內大中型機場一樣，都有專門的出租車等候區，可是讓快報記者納悶的是，想打的去三亞市大東海景區，等候區里所有的出租車，都不肯打表，從第一個到最后一個的士，都是報了一個價格，有要100的，有要80的。
記者只好走到機場外的公路，攔了一輛過路的出租車，結果最終打表的價格是40元。記者問機場的保安，為什么這里的出租車都要高價，對方嘿嘿笑。事后，城區的好幾個的哥都向記者介紹說：“那里就是這樣，能在機場里排隊的都是有關系的，我們都不敢去排隊的。”
再說到醫療，遲福林也好、張興吉也好，都對島上的醫療衛生設施很擔憂。整個三亞，只有兩個三甲醫院，對于每年1000萬人次的客流來說，早已經不堪重負了。在風光秀麗、會務眾多的博鰲，記者向當地賓館詢問，發燒了去哪兒看病，答案是要么開一個多小時車回?？冢慈ユ偵系男♂t院。記者后來找到了鎮醫院，急診室和一個便利店差不多大小，來十個病人，就得站屋子外面排隊了。
遲福林說，海南國際旅游島的未來，不是那多金虛高、最后垮臺的迪拜模式，而是景色誘人、低碳產業也發達的邁阿密模式，可是，這永遠都不打表的機場的士，是支撐不起市區那10萬元一平米的房子的。
“風景不等于前景，稀缺未必可居，騰飛需要時間，更需要秩序?！边t福林表示，如果這個島，還是徒有一腔全民性的追富求財、渴望發展的激情，不能靜下心來，扎扎實實地把所有基礎設施軟硬件上的多年缺課補上，那么這一次以國際旅游島為由吹響的房地產熱，仍然和多年前的汽車熱、圈地熱一樣，一陣風來，一陣風去。美好的景色，映襯著的卻是難以和其他旅游地區抗衡的可憐配套，那么碧藍的海水、銀白的沙灘、飄香的椰影和溫柔的海風，都不能奇貨可居，而只是成為又一個天堂隔壁的失落園。
海南的主管部門，對于這些問題，有著相當清醒的認識。所以，記者看到，正在擬定的《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》第一稿中，關于海南國際旅游島的戰略定位，有六大要求，但是沒有一個是房地產開發目標。相反，海南的主政者，提出的都是以富民強省為目標的實業計劃，比如要把海南建成中國旅游業改革創新的試驗區、服務業走在全國前列，全島的接待能力達到世界一流的海島休閑度假目的地標準；又比如全島成為中國生態文明建設示范區，成為南海油氣、漁業資源開發和服務基地，成為全中國的大菜籃子等等。
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