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三亞副市長李柏青：建國際旅游島不要過分躁動
來源：新華網
作者：王吉拉 2010-03-02
2010年春節，三亞的溫暖海風中，非理性的亢奮再次四處浮動。
作為海南國際旅游島最重要的一片試驗田，這個中國最南端的美麗浪漫的城市，又一次出現在輿論的聚光燈下，而經歷過上世紀90年代樓市泡沫破滅深刻創痛的三亞人，卻為此亦喜亦憂。
“過分的躁動，其實不是一件好事。”三亞市副市長李柏青說。
三亞房價只是一個標桿
《中國經營報》：今年1月底國家宣布建設“海南國際旅游島”后，海南尤其是三亞房價應聲急漲，你會不會擔心反應太快了一點?
李柏青：三亞房價近期的漲幅，肯定是有些超常的。但我想強調的是，這次房價增長應該放在中國經濟的大環境下分析，不要覺得這僅僅是國際旅游島規劃獲批的原因。當然這個規劃對海南、對三亞都是巨大的利好，但真正的利好，房價持續上漲的最大動力，我認為還是繼續強勁發展的中國經濟。
三亞跟北京、上海這樣的中心城市地位不一樣，國家極力穩定后者的房價，既是經濟需要，也有政治考慮。三亞城市規模小得多，每年樓盤銷售量不過100來萬平米，近期也就賣出幾十萬平方米的樓，只相當于大城市一個大型社區的水平，從房價漲幅角度看，三亞只是一個標桿，但并不承擔真正的戰略性作用。全國整個房地產行情都在漲，三亞冒尖了一點而已，對此應該有個客觀的評價。
當然，海南國際旅游島開發應該為投資者帶來一個穩定、和諧的發展環境，不能光追求某一個產業，比如房地產業一枝獨秀，因為這樣最后只能導致經濟發展失衡，甚至催生難以控制的泡沫。
《中國經營報》：但由于眾所周知的原因，外界多少會聯想，是不是海南或三亞自己在借機炒作?
李柏青：這次三亞房價大漲，我認為有三個主要原因，首先是全國房地產市場都在走高，我們沒有脫離大勢;其次，三亞購房資金基本上都來自內地，顯然是內地的熱錢在催漲樓價，不是我們自己投入炒作;第三，三亞樓盤銷售量還是比較小的。從這幾個角度來看，如果說樓市發燒，不是因為我們海南、我們三亞自己發燒，而是因為全國經濟都在發燒。
我覺得對海南旅游業以及城市的發展，包括房地產的成長，大家應該多理性、寬容一點，畢竟海口、三亞有這么優美的環境，房價卻長期落后于全國主要大中城市的平均水平，現在有一個重大利好刺激，獲得一些補償上升的空間，我認為也是可以容忍的。
換一種角度說，我們也不愿意看到由于市場上過度的炒作，造成外界對海南、對三亞產生偏見和誤解，把國際旅游島這樣好端端的一個品牌，當成又一次經濟泡沫的源頭。這絕不是中央和海南省愿意看到的局面。對這一點，我相信地方政府是很清醒、很冷靜的。
《中國經營報》：有報道說近日投資客有撤離的跡象，令人擔心當年的地產泡沫卷土重來，如果是一個有中長線打算的投資者，現在到底該不該來三亞投資買房?
李柏青：三亞有一個叫鳳凰島的樓盤，開盤價每平方米55000元，聽說目標價是每平方米80000元，個別樓層已經到了10萬元，三亞這么邊遠的城市，樓價居然跟北京長安街邊上的房子差不多了，你讓那些投資客放棄短期暴利是不可能的。據我們所知，目前三亞樓盤的房子80%以上是空置的，很多人一買兩套或更多，放著等待升值，這顯然有些過熱了。從海南省整體房地產開發來說，沿海海岸線能用的已經很少了，這對政府是個考驗。我覺得推行物業稅(專題論壇)是最好的方法，地方政府土地收益細水長流，不要急功近利，這樣有利于政府從長遠經營城市。
不過，總體來看，我個人還是判斷三亞未來房地產價格可能會比較高，這里面有市場需求在起作用，也有二手市場進一步發育后的拉升作用，畢竟還有旅游業在支撐著住房消費需求。與大規模房地產開發相配套的基礎設施，如城市給排水系統、垃圾清運系統、污水處理系統，我們都在努力按新標準改善，爭取適應人口和住房的飛速增加。至于本地居民的購房需求，長遠來看，一部分進入商品房市場，一部分依靠保障房，政府根據情況提供補貼。這方面政府已經有了設想，海南已經有二十多年沒有允許集資建房了，下一步這方面政策會適當放開。海南不放開這個政策，實在是不行的，很多企業職工都沒有住房，長此下去很成問題。
作為海南國際旅游島最重要的一片試驗田，這個中國最南端的美麗浪漫的城市，又一次出現在輿論的聚光燈下，而經歷過上世紀90年代樓市泡沫破滅深刻創痛的三亞人，卻為此亦喜亦憂。
“過分的躁動，其實不是一件好事。”三亞市副市長李柏青說。
三亞房價只是一個標桿
《中國經營報》：今年1月底國家宣布建設“海南國際旅游島”后，海南尤其是三亞房價應聲急漲，你會不會擔心反應太快了一點?
李柏青：三亞房價近期的漲幅，肯定是有些超常的。但我想強調的是，這次房價增長應該放在中國經濟的大環境下分析，不要覺得這僅僅是國際旅游島規劃獲批的原因。當然這個規劃對海南、對三亞都是巨大的利好，但真正的利好，房價持續上漲的最大動力，我認為還是繼續強勁發展的中國經濟。
三亞跟北京、上海這樣的中心城市地位不一樣，國家極力穩定后者的房價，既是經濟需要，也有政治考慮。三亞城市規模小得多，每年樓盤銷售量不過100來萬平米，近期也就賣出幾十萬平方米的樓，只相當于大城市一個大型社區的水平，從房價漲幅角度看，三亞只是一個標桿，但并不承擔真正的戰略性作用。全國整個房地產行情都在漲，三亞冒尖了一點而已，對此應該有個客觀的評價。
當然，海南國際旅游島開發應該為投資者帶來一個穩定、和諧的發展環境，不能光追求某一個產業，比如房地產業一枝獨秀，因為這樣最后只能導致經濟發展失衡，甚至催生難以控制的泡沫。
《中國經營報》：但由于眾所周知的原因，外界多少會聯想，是不是海南或三亞自己在借機炒作?
李柏青：這次三亞房價大漲，我認為有三個主要原因，首先是全國房地產市場都在走高，我們沒有脫離大勢;其次，三亞購房資金基本上都來自內地，顯然是內地的熱錢在催漲樓價，不是我們自己投入炒作;第三，三亞樓盤銷售量還是比較小的。從這幾個角度來看，如果說樓市發燒，不是因為我們海南、我們三亞自己發燒，而是因為全國經濟都在發燒。
我覺得對海南旅游業以及城市的發展，包括房地產的成長，大家應該多理性、寬容一點，畢竟海口、三亞有這么優美的環境，房價卻長期落后于全國主要大中城市的平均水平，現在有一個重大利好刺激，獲得一些補償上升的空間，我認為也是可以容忍的。
換一種角度說，我們也不愿意看到由于市場上過度的炒作，造成外界對海南、對三亞產生偏見和誤解，把國際旅游島這樣好端端的一個品牌，當成又一次經濟泡沫的源頭。這絕不是中央和海南省愿意看到的局面。對這一點，我相信地方政府是很清醒、很冷靜的。
《中國經營報》：有報道說近日投資客有撤離的跡象，令人擔心當年的地產泡沫卷土重來，如果是一個有中長線打算的投資者，現在到底該不該來三亞投資買房?
李柏青：三亞有一個叫鳳凰島的樓盤，開盤價每平方米55000元，聽說目標價是每平方米80000元，個別樓層已經到了10萬元，三亞這么邊遠的城市，樓價居然跟北京長安街邊上的房子差不多了，你讓那些投資客放棄短期暴利是不可能的。據我們所知，目前三亞樓盤的房子80%以上是空置的，很多人一買兩套或更多，放著等待升值，這顯然有些過熱了。從海南省整體房地產開發來說，沿海海岸線能用的已經很少了，這對政府是個考驗。我覺得推行物業稅(專題論壇)是最好的方法，地方政府土地收益細水長流，不要急功近利，這樣有利于政府從長遠經營城市。
不過，總體來看，我個人還是判斷三亞未來房地產價格可能會比較高，這里面有市場需求在起作用，也有二手市場進一步發育后的拉升作用，畢竟還有旅游業在支撐著住房消費需求。與大規模房地產開發相配套的基礎設施，如城市給排水系統、垃圾清運系統、污水處理系統，我們都在努力按新標準改善，爭取適應人口和住房的飛速增加。至于本地居民的購房需求，長遠來看，一部分進入商品房市場，一部分依靠保障房，政府根據情況提供補貼。這方面政府已經有了設想，海南已經有二十多年沒有允許集資建房了，下一步這方面政策會適當放開。海南不放開這個政策，實在是不行的，很多企業職工都沒有住房，長此下去很成問題。
房地產業擠壓旅游業
《中國經營報》：顧名思義，海南國際旅游島，旅游業當然應該優先發展，但對具體步驟應該有哪些考慮?
李柏青：我認為第一個要解決的問題是，對旅游產業中心地位的重新認識。現在三亞旅游業雖然很熱鬧，但還是不如樓市火爆，房地產業占用了很多資源，嚴重的擠壓了旅游業，因為旅游配套設施往往需要很高的投入來建設運營，而投資回收期動不動就二三十年甚至更長，房地產業更講究“短平快”，馬上可以見效益。比如說現在國有土地出讓都要求招拍掛，價高者得，地價太高做旅游配套項目的人受不了，一個餐廳老板根本沒足夠資金來買每畝幾百萬元的土地，最后還是讓地產商得手。所以，這個事情我認為是當務之急，必須認真權衡，否則海南國際旅游島很難做得好。
我們想未來3到5年內，對三亞主要旅游景點的相關產業鏈進行重點配套建設，同時還要注意保護環境，包括人文環境、資源環境、治安環境等等。理想狀態中的三亞，應該是一個很有親和力的城市，這就需要高水平的規劃和管理。第一是產業配套，第二是改善環境，第三要爭取進入旅游業的制高點，也就是在文化旅游上下工夫。直白地說，三亞一定要有高附加值的東西吸引高端游客進來，整個城市的旅游品位持續提高，旅游氛圍才能始終維持。
海南國際旅游島這樣一個規模很大的工程，想短時間完成建成，是不合常規的，現在的問題是由于利益驅動，大家有點過于躁動了。我想海南是一塊好玉，需要時間來好好打磨她，一夜之間完成的，肯定是一個粗活。
《中國經營報》：現在來三亞旅游的內地游客有個說法是，“五星級的價格，一星級的服務”，短期內能不能盡快改善，讓游客更有信心?
李柏青：這確實是我們需要攻克的一個難題。就三亞這個城市的綜合管理來說，還是有不少缺陷的，需要補很多課，比如現在三亞給人感覺是個有些混亂的城市，為什么會很亂?首先是道路基礎配套不全，還有商業和治安等等也未盡如人意。為什么治安會亂?因為警察人數沒有完全按照整個城市的功能和規模配給，但是假如把警察數量增加三倍，到了夏天，內地游客來得少了，這些警察又都沒事干了，這不是增加政府的財政負擔嗎?類似這樣的問題，都牽涉到深層次的結構性矛盾，需要我們逐一去解決。
三亞未來的文化取向
《中國經營報》：有人認為，在海南過去20多年的發展中，外來文化對本地文化的漠視很嚴重，這可能會對海南國際旅游島的特色和個性造成一些不利影響。
李柏青：所謂“漠視本地文化”，要看從什么角度來理解了。我有一個觀點，文化這個東西是生生相息的，它服從自然的規律，每天都在不斷的演進之中。對于海南的傳統文化，我們不能不負責任地放任她衰落甚至消亡，該拯救、該保留的一定要拯救和保留。但與此同時，我認為更重要的是要創造新文化，這才是海南國際旅游島真正的出路。就海南的實際情況而言，歷史文化積淀還是相對薄弱的，光靠保護和挖掘那點老底子，要做一篇國際大文章，有很大難度和壓力。
我個人的觀點是，三亞未來的文化取向，最終應該是建設國際時尚之都。在這一目標指引下，可以分為兩個階段，第一階段是中華文化薈萃，把中華文化的各種名人吸引過來，比如說過幾天東北的劉老根大舞臺要來落戶三亞，雖然未必人人都認可它，但只要市場接受了，它對三亞來說就是合適的。第二個階段是逐漸引進外國文化，我們會大量吸引國際上體育、文化和時尚界的各種優秀項目和人才前來落戶，用5年、10年甚至更長時間好好扶持培育。第三個是最高階段，讓中外古今特色各異的文化元素在三亞融合、雜交、繁殖，最后形成我們自己獨特的文化體系，然后再向國際上擴散，甚至引領國際潮流。
《中國經營報》：如果引進的外來文化與本土文化產生激烈沖突，如何解決?
李柏青：不同類型的文化碰撞會有，但整體上來說，不會產生劇烈的沖突，更多是相互理解和融合的過程。這方面，要相信自然規律的力量，經過生存競爭的過程，一定會淘汰那些體質不強的、不能在海南這個獨特的環境中生存成長的文化元素，留下的是那些有生命力和影響力的文化。這一過程，我認為20年、30年都不算長。政府和民間有識之士，可以對此進行相應的規劃設計和引導支持。
資料：
三亞是海南著名的熱帶海濱旅游城市和海港，全市面積近1920平方公里，其中規劃市區面積38平方公里，境內海岸線長209公里，有大小港灣19個。2009年，三亞市接待過夜游客人數669萬人次，同比增長10.7%。旅游總收入103.77億元，增長14%。
2009年，三亞全市生產總值174.85億元，按可比價格計算，增長17.2%，人均生產總值36065元，增長14.8%。全市地方財政一般預算收入26.72億元，同比增長26.7%。
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