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資本逐鹿海南酒店 高利潤(rùn)難掩泡沫隱憂
來(lái)源：上海證券報(bào)
作者：陳曼莉 2010-04-07
酒店興建熱潮
“目前全島在建的五星級(jí)以上酒店至少30家，全部是高水平開發(fā)。”海南省旅游發(fā)展委員會(huì)副主任陳耀告訴記者。
這個(gè)面積3.4萬(wàn)平方公里、常住人口854萬(wàn)的海島，未來(lái)3年內(nèi)，五星級(jí)以上酒店數(shù)量將超過(guò)50家，密度居全國(guó)之首。這些酒店將遍布整個(gè)海南的海濱和腹地，以東線和南線最為集中。即使在被認(rèn)為旅游資源條件并不優(yōu)越的西岸，也已經(jīng)有大型度假區(qū)域的規(guī)劃在制定之中。
在眾多度假區(qū)域中，被定位為“國(guó)家海岸”的三亞海棠灣最受矚目。就在去年5月底，一個(gè)紀(jì)錄在這里創(chuàng)造：同一天內(nèi)，10家超五星級(jí)酒店同時(shí)動(dòng)工，這之前已有3家酒店開工，之后的7月份，又有2家開工。時(shí)間之密集，規(guī)劃之高端，一時(shí)成為焦點(diǎn)。
“現(xiàn)在的海棠灣用一個(gè)詞概括，就是‘熱火朝天’。”三亞旅游局局長(zhǎng)杜麗銀描繪。目前資本最受青睞的，非高端酒店業(yè)莫屬。業(yè)內(nèi)人士向記者透露，海棠灣目前“有主”的地塊不過(guò)三分之一，但酒店項(xiàng)目用地早已被瓜分完畢，最高地價(jià)超過(guò)300萬(wàn)/畝?！坝腥嗽傧肽镁频暧玫?轉(zhuǎn)手就是600萬(wàn)/畝?！倍@個(gè)濱海小鎮(zhèn)在開發(fā)初期，也就是兩年前，價(jià)格不過(guò)幾萬(wàn)一畝，甚至更低。
事實(shí)上，不但在三亞，海南東岸的萬(wàn)寧、瓊海、陵水一線，也在密集上馬豪華酒店項(xiàng)目，且不再是單體開發(fā)，而是酒店集群。在規(guī)劃中，這個(gè)熱帶島嶼上將遍布國(guó)際一線、國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌酒店，星星點(diǎn)點(diǎn)的酒店坐標(biāo)沿著海岸線，呈帶狀分布。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在海南酒店行業(yè)介入較深的企業(yè)包括ST東海、羅頓發(fā)展、金茂集團(tuán)、中糧集團(tuán)、雅居樂(lè)、大連萬(wàn)達(dá)、今典集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)、海航集團(tuán)、國(guó)信地產(chǎn)、富力集團(tuán)、中遠(yuǎn)集團(tuán)、國(guó)電集團(tuán)、中信集團(tuán)等，國(guó)內(nèi)有實(shí)力的開發(fā)商幾乎悉數(shù)到場(chǎng)。“投資商實(shí)在很樂(lè)觀?！比齺喡糜螀f(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)謝祥項(xiàng)說(shuō)。
以雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目的萊佛士酒店為例。該項(xiàng)目按6星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，目前已經(jīng)封頂。按照該項(xiàng)目7億元的投資額度計(jì)算，單就諸投資集團(tuán)的這30家在建酒店，就有200億“砸”在海南。
海南的迅速轉(zhuǎn)型
豪華酒店井噴的背后，是酒店業(yè)作為一個(gè)代表，開始成為海南新一輪地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)型載體。在屢屢創(chuàng)出財(cái)富神話的純住宅房產(chǎn)受到很大爭(zhēng)議之后。各方日漸發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)性的旅游房產(chǎn)才是可持續(xù)發(fā)展的最終選擇。
“各市縣政府及開發(fā)企業(yè)要把目光放遠(yuǎn)。” 在3月底舉行的博鰲國(guó)際旅游論壇上，海南省副省長(zhǎng)姜斯憲向地方市縣呼吁，不要把所擁有的最好的土地資源，一次性賣光開發(fā)商品房。應(yīng)把最好的資源用于持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，如多建設(shè)一些度假酒店、主題公園等，“既能夠保證企業(yè)的長(zhǎng)期利潤(rùn)，又能豐富海南國(guó)際旅游島旅游內(nèi)容。”
“海南是一個(gè)候鳥型的度假島嶼，離內(nèi)地太遠(yuǎn)，購(gòu)房者在這里一年住不了一個(gè)月，空置率太高。普通住房出售后，能給當(dāng)?shù)貛?lái)的客源和消費(fèi)量實(shí)在很有限?！痹谌齺喡糜晤檰?wèn)，北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院教授王興斌看來(lái)，海南只能非常有限地發(fā)展工業(yè)，在這個(gè)商業(yè)還處于初級(jí)階段，金融業(yè)尚未起步的熱帶島嶼，其實(shí)并不適合發(fā)展成為“第二居所”，還可能為海南帶來(lái)結(jié)構(gòu)性隱患。
而從全球成熟旅游目的地的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有約3%至5%的一線海景區(qū)域會(huì)用來(lái)開發(fā)純住宅，其余大部分都作為公共性領(lǐng)域建設(shè)。
目前看來(lái)，海南官方也正在努力往此方向引導(dǎo)。在海南即將實(shí)行的新版“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”中，保障性住房用地、星級(jí)賓館、度假村、高科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等用地被劃為“鼓勵(lì)扶持類”;主題公園、高爾夫球場(chǎng)、高檔商品房及別墅被歸 “規(guī)范發(fā)展”類;而普通商品房用地則被“限制控制”，并且在指標(biāo)用完后，不再追加。
清一色豪華酒店市場(chǎng)何在?
但是，當(dāng)旅游地產(chǎn)成為共識(shí)之后，又一個(gè)質(zhì)疑被提出：為什么開發(fā)的全是清一色的豪華酒店?其他地區(qū)紅火的經(jīng)濟(jì)性酒店為何不見一家?這會(huì)不會(huì)是泡沫?
陳耀對(duì)記者解釋，現(xiàn)在海南的豪華酒店數(shù)量，若按照地塊平均數(shù)來(lái)算，的確密度最大，但是，“海南面臨的是全國(guó)的市場(chǎng)。我們的業(yè)績(jī)高于行業(yè)平均水平，說(shuō)明現(xiàn)在還是有發(fā)展空間。”
奇創(chuàng)旅游咨詢運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)部總監(jiān)俞昂則算了一筆賬：目前海南五星級(jí)酒店平均每平米實(shí)際造價(jià)在7000至10000元(不含地價(jià))，折合下來(lái)每間五星級(jí)客房約100至200萬(wàn)人民幣。開業(yè)運(yùn)營(yíng)后，實(shí)際上來(lái)自房間維護(hù)的支出相當(dāng)少。但是，五星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)比經(jīng)濟(jì)型高得多，旺季的上漲幅度遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)型。與價(jià)格只能維持在一個(gè)小區(qū)間內(nèi)以保證高入住率的經(jīng)濟(jì)型酒店相比，五星級(jí)客房的投入產(chǎn)出效益更加良好。從相關(guān)渠道獲得的多份三亞4星、5星級(jí)酒店在2009年的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，三亞的高星級(jí)酒店利潤(rùn)水平與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比遙遙領(lǐng)先。部分五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率(GOP)水平可以接近70%，這個(gè)數(shù)據(jù)大約比全國(guó)主要城市的頂級(jí)酒店要高20個(gè)百分點(diǎn)?？v向相比，三亞3年前的水平，利潤(rùn)率接近翻番。
漢庭連鎖酒店執(zhí)行董事長(zhǎng)季琦對(duì)記者直言，由于客人對(duì)度假酒店要求更高，且淡旺季客流不穩(wěn)定，“豪華酒店在海南機(jī)會(huì)要比經(jīng)濟(jì)型酒店多得多”。
暴利下的海南豪華酒店
那么，高星級(jí)酒店在海南的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況到底如何?能賺多少?
經(jīng)過(guò)深入調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，海南，尤其是三亞，正呈現(xiàn)出“星級(jí)越高、生意越好”的局面。高星級(jí)酒店的盈利能力可說(shuō)是“非常驚人”。
從相關(guān)渠道獲得的多份三亞4星、5星級(jí)酒店在2009年的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，三亞的高星級(jí)酒店利潤(rùn)水平與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相比遙遙領(lǐng)先。部分五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率(GOP)水平可以接近70%，這個(gè)數(shù)據(jù)大約比全國(guó)主要城市的頂級(jí)酒店要高20個(gè)百分點(diǎn)?？v向相比，三亞3年前的水平，利潤(rùn)率接近翻番。
另一家五星級(jí)酒店的數(shù)字也同樣驚人：該酒店客房數(shù)501間，樓面面積7.5萬(wàn)平方米，正常運(yùn)營(yíng)所需員工數(shù)量800名，全年平均房?jī)r(jià)為1516 元，年平均客房出租率67%。每間客房收入達(dá)1016元，剔除管理費(fèi)分成后利潤(rùn)率也達(dá)到52%。
事實(shí)上，上述兩家酒店的入住率不僅不是三亞最高，甚至也不是亞龍灣最高。當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩南嫱躲y泰度假酒店(五星級(jí))，在2009年的年均入住率超過(guò)90%。
奇創(chuàng)旅游的房地產(chǎn)總監(jiān)俞昂認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，五星級(jí)酒店按照12年左右的回報(bào)周期規(guī)劃，度假型酒店由于受淡旺季影響收回投資的周期更長(zhǎng)，投資回報(bào)率更低。而在海南，這類酒店的回報(bào)周期幾乎縮短一半。
另外，人工和土地的成本優(yōu)勢(shì)也相當(dāng)明顯。“與北京、上海相比，我們有更高的客房出租率、更低廉的土地成本和勞動(dòng)力成本?！焙廊A酒店行業(yè)的代表，金茂三亞麗思卡爾頓酒店總經(jīng)理Michel Goget說(shuō)。麗思卡爾頓在2009年的年均客房出租率超過(guò)了70%，年均房?jī)r(jià)超過(guò)2000元。而三亞五星級(jí)酒店一線前臺(tái)員工的月薪僅為1200元。
不過(guò)，并非全海南的豪華酒店都擁有如此非凡的經(jīng)營(yíng)成績(jī)。在一水之隔的博鰲，有兩家五星級(jí)酒店，據(jù)稱最低的時(shí)候入住率只有百分之十幾，酒店每年都有幾千萬(wàn)的虧損。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，博鰲的酒店的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)之所以與三亞相去甚遠(yuǎn)，原因在于目前該區(qū)域只有單一的會(huì)議接待功能，淡旺季差距非常明顯?！皼](méi)有旅游景點(diǎn)，就兩家酒店，客人不會(huì)住在這里，旅行社也不會(huì)安排?！币患衣眯猩缲?fù)責(zé)人表示。
出于改變目前酒店型單勢(shì)孤難成焦點(diǎn)的狀態(tài)，博鰲目前正在規(guī)劃新的五星級(jí)酒店集群。在規(guī)劃者和投資者眼中，博鰲可以在原有單一的會(huì)議接待功能定位上，新增“高端人群外交休閑基地”的區(qū)域定位。
“三亞頂級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已經(jīng)成為目前海南新開發(fā)豪華酒店項(xiàng)目的主要參照?！比齺喡糜螀f(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)謝祥項(xiàng)告訴記者，由于高星級(jí)酒店的高利潤(rùn)，投資者對(duì)此熱情高漲。
客源隱患和航線瓶頸
但是，樂(lè)觀的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和發(fā)展預(yù)期，并不能完全掩蓋其中的隱憂。這些以喜來(lái)登、希爾頓為參照建設(shè)中的酒店，將來(lái)面臨最大的問(wèn)題可能是：是否有與房間供應(yīng)量相對(duì)應(yīng)的客源來(lái)消化。
參照海南省旅發(fā)委之前五年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海南的游客增長(zhǎng)率一直在10%上下。2009年接待過(guò)夜人數(shù)總計(jì)2250萬(wàn)，其中95%以上的客源都來(lái)自內(nèi)地。之前，海南的房間數(shù)量整體供小于求，因此一到旺季就炒出天價(jià)房源。但經(jīng)過(guò)此輪“酒店狂潮”，將會(huì)有巨量房源在今后兩年推出，而且房間的增速將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于既往的客源增加速度。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，按照現(xiàn)有的客流增長(zhǎng)速度和酒店竣工態(tài)勢(shì)，到2012年，海南就會(huì)面臨其第一次行業(yè)整體入住率的低谷。
三亞旅游協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)謝祥項(xiàng)向記者介紹，協(xié)會(huì)方面正在力推淡季“機(jī)票+酒店”的銷售模式，希望能夠在旅游淡季通過(guò)“一個(gè)穩(wěn)定的優(yōu)惠價(jià)格”來(lái)吸引客流。
但是，這個(gè)計(jì)劃在兩方面都遇到了瓶頸，首先是，航空公司并不積極。進(jìn)入海南主要依靠國(guó)內(nèi)航班，但是，目前國(guó)內(nèi)航班的淡旺季價(jià)格不明顯，沒(méi)辦法和島內(nèi)酒店聯(lián)動(dòng)實(shí)行統(tǒng)一的優(yōu)惠價(jià)格，來(lái)度過(guò)5至10月的淡季。
“航空公司可以通過(guò)減少航班來(lái)保證價(jià)格，不一定需要大幅降價(jià)配合，更何況，今年以來(lái)全國(guó)的客座率上升速度創(chuàng)歷史新高，航空公司更加沒(méi)有動(dòng)力配合?！币晃缓娇諛I(yè)分析師稱。目前，北京、上海旺季進(jìn)入三亞的航班數(shù)量每天超過(guò)15班次，但淡季可能只有2至3班。
而酒店方面似乎也無(wú)此預(yù)期，一些旅行社表示，海南的酒店住宿價(jià)格經(jīng)常一見客流有回升趨勢(shì)就立刻提價(jià)。通過(guò)鎖定優(yōu)惠房?jī)r(jià)，增加淡季入住率的想法并不普遍。由此，當(dāng)無(wú)法獲得整體穩(wěn)定的價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)推廣就困難更大。
另外，從更長(zhǎng)線角度看，對(duì)海南意義非常的國(guó)際旅游島“放航權(quán)”措施，也牽涉許多復(fù)雜問(wèn)題。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除去金融危機(jī)時(shí)期，海南的入境客源每年都保持40%左右的高位增長(zhǎng)。但是，雖然國(guó)外市場(chǎng)需求擴(kuò)大的預(yù)期明確，海南卻仍未能有相應(yīng)的航班承擔(dān)運(yùn)輸任務(wù)。航班的真正開通需要多方合作才能完成。
“目前國(guó)際客流還很有限，海南的三大國(guó)外客源地俄羅斯、日本和韓國(guó)都是通過(guò)旅游包機(jī)運(yùn)輸?shù)?。在這個(gè)形勢(shì)下，要開通國(guó)際直航航班吸引客流不現(xiàn)實(shí)，必須設(shè)置中轉(zhuǎn)機(jī)場(chǎng)，如經(jīng)停北京，中途獲得分乘客流補(bǔ)充，再飛往海南。這樣可以滿足航班上座率，保證利潤(rùn)。”浙江大學(xué)旅游管理學(xué)院院長(zhǎng)周玲強(qiáng)對(duì)記者說(shuō)。
但隨之而來(lái)的又有兩大問(wèn)題：第一，分乘可能帶來(lái)跨境走私問(wèn)題;第二，如果乘客中途下機(jī)辦理入境手續(xù)，并逐個(gè)驗(yàn)放行李(包括托運(yùn))，那意味著乘客需花費(fèi)大量時(shí)間重新認(rèn)領(lǐng)行李，重新驗(yàn)放，機(jī)場(chǎng)將因此多配備大量資源。目前看來(lái)，機(jī)場(chǎng)未必愿意合作。
“如何開辟多元化市場(chǎng)，保證充足客源，是目前最大的挑戰(zhàn)。這也是將來(lái)酒店業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題?！敝x祥項(xiàng)說(shuō)。
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